임차권등기가 나오기 전에 이사하면 보증금 우선순위를 잃나요?
임차권등기명령을 신청했더라도, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치기 전에 이사하면 기존 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지된다고 볼 수 없습니다.
주택임대차보호법 제3조의3제5항은 임차권등기를 마친 경우에 보호 효과를 정합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 그 권리를 그대로 유지하고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않는다고 규정합니다.
핵심은 보호의 기준 시점이 다음과 같다는 점입니다.
- 임차권등기명령을 신청한 때
- 법원이 임차권등기명령을 결정한 때
- 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기를 마친 때
제3조의3제5항이 정한 권리 유지 효과는 3번, 즉 등기를 마친 뒤에 적용됩니다. 따라서 신청서 접수나 명령 결정만으로는, 이사 후에도 기존 대항력·우선변제권이 유지된다고 말할 수 없습니다.
왜 등기 완료 전 이사가 문제인가
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있는 제도입니다. 임차권등기를 마치면, 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지되고 이후 대항요건을 상실해도 그 권리를 잃지 않게 됩니다.
반대로 말하면, 법문이 대항요건 상실 이후에도 권리를 유지하도록 정한 것은 임차권등기 이후입니다. 등기 전 이사에 대해서는 같은 보호 규정이 적용된다고 적혀 있지 않습니다.
그래서 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 단순히 임차권등기명령을 신청했는지보다 등기가 실제로 마쳐졌는지가 중요합니다.
신청할 수 있는 시점과 관할
임차권등기명령은 다음 요건에서 신청할 수 있습니다.
- 임대차가 끝났을 것
- 보증금이 반환되지 않았을 것
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 할 수 있습니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차주택, 임차권등기의 원인이 된 사실, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항을 적어야 합니다. 신청 이유와 등기 원인이 된 사실은 소명하여야 합니다.
이미 등기가 끝난 뒤라면
임차권등기를 마친 뒤에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권이 유지됩니다. 이후 이사 등으로 대항요건을 상실하더라도, 이미 취득한 권리를 상실하지 않는다는 것이 제3조의3제5항 단서의 내용입니다.
또한 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분)을 그 뒤에 임차한 사람은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다.
정리
보증금 반환 전 이사가 필요하더라도, 임차권등기명령의 신청 또는 결정만으로 권리 유지가 확정되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법이 정한 대항력·우선변제권 유지 효과는 임차권등기를 마친 뒤에 발생합니다. 따라서 등기 완료 전에 이사하면 기존 우선변제권이 유지된다고 단정할 수 없습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3제1항
- 주택임대차보호법 제3조의3제2항
- 주택임대차보호법 제3조의3제5항
- 주택임대차보호법 제3조의3제6항
