임차권등기 신청 전 이사해도 보증금 우선순위를 유지할 수 있나
주택임대차가 끝나고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 사용할 수 있는 제도가 있다. 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기록하는 방식인데, 이 과정에서 자주 나오는 질문이 있다. “임차권등기가 완료되기 전에 이사하면, 보증금을 못 받아도 괜찮을까?” 또는 “등기 신청 후 이사하면 우선순위를 잃는 건 아닐까?” 하는 것이다.
중요한 시점: 신청이 아니라 등기 완료 후
임차권등기명령 제도를 제대로 이해하려면, 언제 권리가 생기는지 명확히 알아야 한다.
임차인이 보증금 반환을 받지 못했을 때 법원에 신청할 수 있다. 그러나 신청만으로 권리가 생기지는 않는다. 법원이 임차권등기명령을 결정해도 여전히 그렇다. 등기소에서 실제로 등기를 완료해야만, 임차인은 다음 두 가지 권리를 취득한다.
- 주택을 임차했음을 나중에 물건을 사는 사람에게도 알릴 수 있는 대항력
- 임대인이 보유한 자산에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 우선변제권
중요한 것은, 이 두 권리는 등기 완료 시점에 생긴다는 점이다. 신청했을 때가 아니라, 결정이 났을 때도 아니라, 등기 완료 시점이다.
등기 전에 이사하는 경우
만약 임차인이 이미 대항력을 취득했다면 어떻게 될까? 주택임대차보호법에서는 주택에 실제로 사는 것을 요건으로 대항력을 인정한다. 그런데 이사하면 이 요건을 잃는다.
그러나 임차권등기명령을 신청한 임차인은 달라진다.
만약 등기 완료 전에 이미 대항력을 취득했었다면, 등기 후에 이사를 해도 그 대항력은 계속 유지된다. 등기 후에는 “실제로 사는” 요건을 더 이상 만족할 필요가 없다는 뜻이다. 마찬가지로 우선변제권도 등기 후에는 거주 요건으로부터 자유롭다.
다시 말해, 등기 완료 이후로는 이사해도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다.
등기 신청부터 완료까지 기간 중 이사하는 경우
문제는 그 사이 기간이다. 만약 임차인이 아직 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 이사를 한다면? 예를 들어, 아직 마지막 달 세를 주지 않으려는 이유로 다른 주소지로 이전 신고를 했다면?
이 경우 등기 신청 전이나 완료 전까지 대항력이나 우선변제권을 얻지 못할 수 있다. 등기는 권리를 새로 만드는 것이지, 없던 권리를 소급해서 만드는 것이 아니기 때문이다.
따라서 중요한 것은 다음이다. 임차권등기명령을 신청할 계획이라면, 등기 완료 전까지는 계속 그 주택에 거주하면서 대항력과 우선변제권의 요건을 지속하는 것이 안전하다.
신청 요건: 임대차 종료와 보증금 미반환
신청 자격도 제한된다. 신청할 수 있는 경우는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우다. 임대차 기간 중에는 신청할 수 없다.
또한 이것은 임차인의 선택지다. 신청할 수 있다는 뜻이지, 반드시 신청해야 한다는 뜻은 아니다.
등기된 후에 들어오는 다음 임차인은 보호받지 못함
하나 더 중요한 점이 있다. 임차권등기가 완료된 주택을 그 이후에 새로 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다. 이전 임차인의 임차권등기가 우선순위를 먼저 점유하기 때문이다.
신청과 등기에 든 비용
신청과 등기 과정에서 비용이 들 수 있다. 이 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. 다만 “청구할 수 있다”는 것이 중요하다. 즉, 임대인이 자동으로 내거나, 법원이 일방적으로 명령하는 것은 아니라는 뜻이다. 임차인이 직접 청구해야 한다.
금융기관이 대신 신청할 수도 있음
임차인이 금융기관(예: 저축은행, 대출 기관)에서 대출을 받았다면, 그 금융기관이 임차인을 대신해 임차권등기명령을 신청할 수도 있다. 이 경우 법원과의 절차나 비용 청구에서 금융기관이 임차인의 입장을 대신한다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
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