전 세입자가 임차권등기한 집에 들어가면 소액 보증금 보호를 못 받나요?

입력 2026.10.03. 오전 10:08

요약 및 결론: 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 주택임대차보호법 제3조의3제6항에 따라 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 다만 이 조항이 부정하는 권리는 그 우선변제권뿐이며, 다른 권리까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

‘최우선변제’라는 표현으로 질문하더라도, 제3조의3제6항의 실제 문언은 “제8조에 따른 우선변제를 받을 권리”입니다. 임차권등기가 언제 끝났는지와 조항이 부정하는 권리의 범위를 나누어 살펴야 합니다.

본문

임차권등기된 집에 나중에 들어가면 어떤 권리가 제한되나요?

임차권등기가 끝난 뒤에 그 주택을 임차한 사람은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 제3조의3제6항은 그 권리를 제한한다고 정할 뿐, 그 뒤 임차한 사람의 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 부정한다고 정하지는 않습니다.

따라서 “소액 보증금 보호를 전부 받지 못한다”고 단정하기보다는, 제3조의3제6항이 명시적으로 제한하는 권리가 제8조에 따른 우선변제권이라는 점을 구분해야 합니다. ‘최우선변제’는 통념적으로 쓰이는 말이며, 조문에 적힌 표현은 “제8조에 따른 우선변제를 받을 권리”입니다.

전 세입자는 이사한 뒤에도 권리를 유지하나요?

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 등기 전에 이미 취득한 권리가 있다면, 등기 이후 대항요건을 상실하더라도 그 권리는 유지됩니다.

권리 유지 시점은 신청하거나 결정받은 때가 아니라 임차권등기를 마친 때입니다. 제3조의3제5항은 등기를 마친 뒤에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 규정합니다.

임차권등기명령은 어떤 경우에 신청할 수 있나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청서에는 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.

임차권등기명령의 재판·이의신청·취소신청·집행에는 「민사집행법」의 관련 규정이 준용됩니다. 신청서에 적을 그 밖의 사항과 등기명령 시행에 필요한 사항은 대법원규칙에 맡겨져 있습니다.

실제 처벌이나 선고 수위 자료가 있나요?

제시된 조문은 임차권등기명령의 신청, 등기에 따른 권리의 취득·유지, 등기 후 임차인의 제8조 우선변제 제한 등을 정합니다. 이 조문에는 형벌이나 벌금의 법정형이 규정되어 있지 않습니다.

글감에는 실제 선고 통계나 양형기준 수치가 제시되어 있지 않으며, 이 주제의 판례도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 실제 선고 수위에 관한 공표 자료는 글감에서 확인할 수 없습니다.

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