전 세입자가 임차권등기한 집에 들어가면 '최우선변제'를 못 받나요? 주택임대차보호법 제3조의3제6항 정리

입력 2026.10.03. 오전 10:08

결론부터 말하면, 받지 못합니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(제3조의3제6항). 흔히 ‘소액임차인 최우선변제’라고 부르는 권리입니다.

다만 이 조항이 막는 것은 제8조에 따른 우선변제 하나뿐입니다. 뒤에 들어온 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 정하지는 않습니다.

이 글은 2026년 10월 3일 기준 현행 조문(주택임대차보호법, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)을 바탕으로 합니다.

한눈에 보는 핵심 정리

1. 조문은 정확히 뭐라고 하나

제3조의3제6항 원문은 다음과 같습니다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

이 문장에서 세 가지를 읽어낼 수 있습니다.

1. ‘최우선변제’는 조문에 없는 말입니다. 조문 표현은 “제8조에 따른 우선변제”입니다. 일상에서 말하는 ‘소액 보증금 최우선변제’가 이 권리를 가리킵니다.
2. 기준은 “임차권등기가 끝난” 때입니다. 전 세입자가 임차권등기명령을 신청했거나 법원이 결정을 내린 것만으로는 이 조항의 요건이 채워지지 않습니다. 문언상 기준은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 때입니다.
3. 괄호는 범위를 줄이는 부분입니다. 주택의 일부분을 목적으로 한 임대차라면 등기가 끝난 해당 부분에만 이 제한이 걸립니다. 용어를 정의하는 괄호가 아니라 적용 범위를 한정하는 괄호입니다.

2. 뒤에 들어온 세입자가 잃지 않는 것

제6항은 “제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다”고만 정합니다. 그래서 다음처럼 읽으면 조문에 없는 내용이 됩니다.

• “임차권등기된 집에 들어가면 대항력이 없다” → 문언에 없음
• “임차권등기된 집에 들어가면 보증금 우선변제권이 전혀 없다” → 문언에 없음. 제3조의2제2항에 따른 우선변제권은 제6항이 배제하지 않음
• “임차권등기된 집에 들어가면 주택임대차보호법 보호를 전혀 못 받는다” → 문언에 없음

정리하면, 제8조에 따른 우선변제만 막힌다는 것이 조문이 말하는 범위입니다.

3. 전 세입자 쪽에서 본 임차권등기명령

이 제한이 왜 생기는지 알려면 전 세입자가 임차권등기로 무엇을 얻는지 먼저 보아야 합니다.

(1) 누가, 언제, 어디에 신청하나 — 제1항

• 요건: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우
• 신청인: 임차인. “신청할 수 있다”는 재량 규정입니다.
• 관할: 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원

(2) 신청서에 적을 것 — 제2항

신청서에는 다음 사항을 적고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(의무).

1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면 첨부)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력이나 우선변제권을 이미 취득했다면 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

제4호의 구체적인 내용은 대법원규칙에 맡겨져 있습니다.

(3) 등기를 마치면 생기는 효과 — 제5항

제5항은 본문과 단서를 나누어 읽어야 합니다.

• 본문: 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면, 임차인은 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다.
• 단서:
  • 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지됩니다.
  • 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다.

여기서 중요한 것은 시점입니다. 이사를 나가는 등 대항요건을 잃어도 권리가 유지되는 것은 임차권등기 이후입니다. 신청했거나 결정을 받은 시점으로 앞당겨 볼 근거는 조문에 없습니다. 따라서 신청 시점이나 결정 시점부터 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다고 이해하면 조문과 맞지 않습니다.

(4) 새 세입자와의 관계 — 제6항

전 세입자는 등기로 권리를 지키면서 집을 비울 수 있습니다. 그 결과 같은 주택에 새 임차인이 들어올 수 있습니다. 제6항은 이 경우 새 임차인에게 제8조에 따른 우선변제를 인정하지 않습니다. 등기로 권리를 보존한 기존 임차인과 등기 뒤에 들어온 임차인 사이의 관계를 이렇게 정리해 둔 것입니다.

4. 그 밖의 절차 규정

제9항의 “금융기관등”이 구체적으로 어디까지인지는 제3조의3 안에 정의가 없습니다.

5. 자주 묻는 질문

Q1. 전 세입자가 임차권등기명령을 ‘신청’만 한 상태에서 계약했다면요? 제6항의 기준은 “임차권등기가 끝난 주택”입니다. 따라서 문언상 판단 기준은 신청 여부가 아니라 등기가 끝났는지, 그리고 내 임대차가 그 이후인지입니다. 구체적인 사안에서 선후가 어떻게 판단되는지는 이 조문만으로 단정할 수 없습니다.

Q2. 집 전체가 아니라 방 하나에 임차권등기가 되어 있다면요? 제6항 괄호에 따라 주택의 일부분이 임대차 목적이었다면 제한은 해당 부분으로 한정됩니다.

Q3. 등기 뒤에 들어간 저는 대항력도 없나요? 제6항이 부정하는 것은 제8조에 따른 우선변제뿐입니다. 대항력을 부정하는 문언은 이 조항에 없습니다.

Q4. 관련 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에는 이 쟁점에 관한 판례가 없습니다. 이 글은 조문 문언만을 근거로 합니다.

Q5. 계약 전에 무엇을 살펴봐야 하나요? 제6항의 구조상 계약하려는 주택(또는 해당 부분)에 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝나 있는지가 제8조 우선변제를 받을 수 있는지를 가릅니다.

6. 조문 연혁 메모

• 현행 조문의 시행일은 **2026. 1. 2.**입니다(법률 제21065호, 2025. 10. 1. 타법개정).
• 다만 제3조의3의 현재 문언을 만든 개정은 **법률 제19356호(공포 2023. 4. 18.)**로, 위 공포번호와 다릅니다. 이 법률의 시행일·적용례·경과조치는 이 글에서 확인하지 않았습니다.
• 법률 제21065호(정부조직법) 부칙 제7조가 주택임대차보호법에서 바꾼 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐입니다. 제3조의3 문언과는 관계가 없습니다.
• 제3조의3의 연혁 표기: 제9항 신설(2013. 8. 13.), 제3항 개정(2023. 4. 18.), 제1항·제2항·제5항 개정(2013. 8. 13.), 제7항 개정(2011. 4. 12.), 전문개정(2008. 3. 21.)
• 구성: 9개 항, 8개 호(제2항 4개 호, 제3항 4개 호)

참고 법령

• 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항부터 제9항까지
  • 제1항: 신청 요건·관할
  • 제2항 제1호부터 제4호까지: 신청서 기재사항·소명
  • 제3항 제1호부터 제4호까지: 「민사집행법」 준용
  • 제4항: 기각 결정에 대한 항고
  • 제5항: 대항력·우선변제권의 취득과 유지
  • 제6항: 등기 후 임차인의 제8조 우선변제 배제
  • 제7항: 대법원규칙 위임
  • 제8항: 비용 청구
  • 제9항: 금융기관등의 대위 신청
• 주택임대차보호법 제3조제1항·제2항·제3항 (대항력, 제3조의3제5항에서 인용)
• 주택임대차보호법 제3조의2제2항 (우선변제권, 제3조의3제5항에서 인용)
• 주택임대차보호법 제8조 (우선변제, 제3조의3제6항에서 인용)
• 주택임대차보호법 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조
• 민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항, 제293조 (제3조의3제3항에서 준용)

출처: 법제처 국가법령정보센터, 주택임대차보호법(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)

관련 법령: 주택임대차보호법 제3조의3

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