임차권등기 전에 이사하면 보증금 우선변제권을 잃나요?
임차권등기가 끝나기 전에 이사해도 우선변제권이 유지된다고 단정할 수는 없습니다. 주택임대차보호법은 임차권등기 전에 이미 취득한 우선변제권은 그대로 유지된다고 정하지만, 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다는 보호는 임차권등기 이후에 적용된다고 규정합니다.
등기 완료 시점이 기준입니다
임차권등기명령을 신청했거나 법원이 명령을 결정한 것만으로 대항력과 우선변제권을 취득하는 것은 아닙니다. 제3조의3제5항에 따르면 그 권리는 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 취득합니다.
또한 등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지됩니다. 다만 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않는다고 정하고 있습니다.
따라서 등기가 완료되기 전에 이사하는 경우, 이사로 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다고 이 조문만으로 단정할 수 없습니다. 등기가 끝난 뒤라면 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지됩니다.
신청할 수 있는 때와 법원
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 신청할 수 있습니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 관할 법원입니다.
신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항을 적어야 합니다. 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명해야 합니다.
등기 뒤에 들어오는 임차인에 대한 규정
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 주택의 일부만 임대차 목적이었다면 이 규정은 그 부분에 적용됩니다.
핵심 정리
- 신청이나 명령 결정만으로 권리가 생기는 것은 아니며, 임차권등기를 마친 시점이 기준입니다.
- 등기 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
- 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다는 규정은 임차권등기 이후에 적용됩니다.
- 그러므로 등기 전에 이사해도 권리가 유지된다고 단정할 수 없습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3제1항부터 제9항까지
- 주택임대차보호법 제8조
