전 세입자의 임차권등기가 있는 집, 새 세입자의 소액 보증금 보호는 어떻게 되나
결론부터 말하면, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 이미 끝난 뒤 그 주택을 임차한 세입자는 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 제8조에 따른 우선변제와 관련해 특히 확인할 부분입니다.
다만 이는 새 세입자에게 아무 권리도 없다는 뜻은 아닙니다. 법 조문이 명시적으로 제한하는 범위는 제8조에 따른 우선변제입니다. 새 세입자의 대항력이나 다른 우선변제권까지 당연히 없어진다고 단정할 수는 없습니다.
기준은 ‘신청’이나 ‘결정’이 아니라 등기 완료 시점
주택임대차보호법 제3조의3제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 “그 이후에 임차한 임차인”에게 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다.
따라서 확인할 핵심은 다음과 같습니다.
- 전 세입자가 임차권등기명령을 신청했는지
- 법원이 임차권등기명령을 결정했는지
- 실제로 임차권등기가 끝났는지
- 새 임대차가 그 등기 완료 이후인지
특히 법이 기준으로 삼는 것은 신청이나 결정 단계가 아니라 임차권등기가 끝난 뒤인지 여부입니다.
전 세입자는 이사해도 기존 권리를 유지할 수 있다
임차권등기명령은 임대차가 끝났지만 보증금을 반환받지 못한 임차인이 신청할 수 있는 제도입니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 전 세입자라면, 임차권등기 이후에는 이사 등으로 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 이 보호가 유지되는 시점도 임차권등기명령의 신청 때가 아니라 임차권등기를 마친 뒤입니다.
새 세입자가 살펴볼 문구
등기가 마쳐진 주택을 새로 임차하려는 경우에는 임차권등기 존재와 등기 완료 시점을 확인할 필요가 있습니다. 주택의 일부만 임차한 경우에도 법은 그 임차 부분을 기준으로 제8조에 따른 우선변제 제한을 정하고 있습니다.
정리하면, 전 세입자의 임차권등기가 이미 끝난 뒤 그 주택을 임차한 경우에는 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 다만 법문상 제한은 제8조에 따른 우선변제에 한정되므로, 이를 새 세입자의 모든 임차인 보호가 배제되는 것으로 확대해서 이해해서는 안 됩니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3제1항
- 주택임대차보호법 제3조의3제5항
- 주택임대차보호법 제3조의3제6항
- 주택임대차보호법 제8조
