전 세입자의 임차권등기 후 들어가면 소액 보증금 보호를 받을 수 있나요?
요약 및 결론: 전 세입자의 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 세입자는 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라 **제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다.** 흔히 ‘소액 보증금 최우선변제’라고 부르는 보호를 묻는 질문이라면, 먼저 임차권등기가 끝난 시점과 새 임대차의 순서를 확인해야 합니다.
보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 앞두고 임차권등기명령을 신청하는 경우가 있습니다. 그 집에 새로 들어가려는 세입자에게는 신청 여부만큼이나 **임차권등기가 실제로 끝났는지**가 중요합니다.
본문
전 세입자가 신청만 한 집도 제8조 우선변제를 못 받나요?
제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우를 정합니다. 임차권등기명령의 신청이나 결정만으로 이 조항의 시점을 앞당길 수는 없습니다.
전 세입자는 임대차가 끝난 후에도 보증금을 반환받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청할 수 있다는 것과 등기를 마쳤다는 것은 구별해야 합니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 신청 | 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 | 관할 법원에 신청할 수 있음 |
| 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마침 | 같은 조 제5항 | 대항력과 우선변제권을 취득함. 등기 전 이미 취득한 권리는 그대로 유지됨 |
| 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차함 | 같은 조 제6항 | 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없음 |
전 세입자는 등기 후 이사해도 기존 권리를 유지하나요?
임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 세입자는 등기를 마친 뒤 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 권리 유지의 기준 시점은 신청일이나 결정일이 아니라 임차권등기 이후입니다.
제3조의3 제5항 본문은 임차권등기를 마치면 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다고 정합니다. 같은 항 단서는 등기 전에 이미 취득한 권리의 유지와, 등기 이후 대항요건을 잃은 경우의 효과를 따로 정합니다.
새 세입자는 보증금에 관한 모든 권리를 잃나요?
제3조의3 제6항이 부정하는 권리는 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리입니다. 이 조항만으로 새 세입자의 대항력이나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
제6항은 주택의 일부분에 임차권등기가 끝난 경우에는 그 해당 부분으로 범위를 한정합니다. 따라서 임차권등기가 끝난 대상과 새로 임차하려는 대상을 함께 살펴야 합니다.
실제 처벌 수위나 선고 사례는 있나요?
제3조의3 제5항·제6항은 임차인의 권리와 그 제한을 정할 뿐, 이 상황에 대한 징역이나 벌금의 법정형을 정하지 않습니다. 따라서 이 조항에 관해 법정형과 실제 선고 형량을 비교할 수 없으며, 제공된 자료에도 공식 통계·양형기준 수치는 공표 자료 없음으로 확인됩니다.
관련 법령
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
전 세입자가 임차권등기명령을 신청했는데, 지금 계약하면 소액 보증금 우선변제를 못 받나요?
제3조의3 제6항의 기준은 신청 시점이 아니라 **임차권등기가 끝난 시점**입니다. 신청했다는 사실만으로 새 세입자에게 제8조 우선변제권이 없다고 단정할 수 없습니다.
임차권등기가 끝난 뒤 계약하면 보증금을 전혀 보호받지 못하나요?
주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 뒤에 임차한 세입자의 **제8조에 따른 우선변제권**을 부정합니다. 대항력이나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권까지 부정한다고 적은 조항은 아닙니다.
전 세입자는 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해도 되나요?
제3조의3 제5항 단서가 이미 취득한 대항력·우선변제권의 유지를 정하는 시점은 **임차권등기 이후**입니다. 신청한 시점과 등기를 마친 시점을 구별해야 합니다.
