전 세입자가 임차권등기를 해 둔 집에 이사 들어가면 소액보증금 최우선변제를 못 받나요?
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의3제6항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 임차인에게 "제8조에 따른 우선변제를 받을 권리"가 없다고 정합니다. 흔히 '소액보증금 최우선변제'라고 부르는 권리입니다. 다만 이 조문이 부정하는 권리는 제8조의 우선변제권 하나입니다. 같은 조문에는 새 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항 우선변제권을 없앤다는 문언이 없습니다.
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 그 결과 전 세입자의 임차권등기가 남아 있는 집이 다시 임대 시장에 나옵니다. 이런 집에 들어가는 다음 세입자가 무엇을 잃는지는 현행 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행, 법률 제21065호) 제3조의3에 정해져 있습니다.
임차권등기가 끝난 집에 새로 들어간 세입자는 어떤 권리를 못 받나요?
임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(제3조의3제6항). 통념상 ‘최우선변제’라 부르는 권리가 이것입니다. 다만 조문에는 ‘최우선변제’라는 말이 없고, 문언은 “제8조에 따른 우선변제”입니다.
주택임대차보호법 제3조의3제6항이 배제하는 권리는 “제8조에 따른 우선변제를 받을 권리” 하나입니다. 이 항은 뒤에 들어온 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권은 언급하지 않습니다. 그래서 이 조문만 근거로 “임차권등기가 있는 집의 세입자는 아무 보호도 못 받는다”고 할 수는 없습니다. 대항력과 제3조의2제2항 우선변제권을 어떤 요건에서 취득하는지는 각 해당 조문이 정하는 문제입니다.
‘임차권등기가 끝난 주택’은 집 전체를 말하나요?
집 전체라고 단정할 수는 없습니다. 주택의 일부분만 임대차의 목적이었다면, 제3조의3제6항이 적용되는 범위는 그 해당 부분으로 한정됩니다. 제6항의 괄호 “(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)“는 용어를 정의한 것이 아니라 적용 범위를 제한하는 문구입니다.
제3조의3제6항에서 기준이 되는 시점은 “임차권등기가 끝난” 때입니다. 전 세입자가 임차권등기명령을 신청했거나 법원이 결정만 한 단계는 조문상 기준이 아닙니다. 등기관이 임차권등기를 기입해 등기가 끝난 뒤에 임차한 경우가 이 항의 대상입니다.
전 세입자는 이사를 나가도 권리가 유지되나요?
전 세입자는 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3제5항 단서). 기준 시점은 신청 시점이나 결정 시점이 아닙니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 때입니다.
주택임대차보호법 제3조의3제5항은 본문과 단서가 서로 다른 내용을 정합니다.
- 제5항 본문: 임차인은 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다.
- 제5항 단서: 임차인이 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지됩니다. 또 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다.
따라서 전 세입자는 등기를 마치기 전에 대항요건을 잃지 않도록 해야 합니다. 권리가 유지되는 것은 “임차권등기 이후”부터입니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조의3은 형벌 조항이 아닙니다. 아래 표의 셋째 열은 법정형이 아니라 조문이 정하는 권리관계상의 효과입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청 | 제3조의3제1항 | 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있음(재량) |
| 임차권등기명령 신청서 제출 | 제3조의3제2항 | 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 함(의무) |
| 신청 기각 결정에 불복 | 제3조의3제4항 | 임차인은 항고할 수 있음 |
| 임차권등기를 마침 | 제3조의3제5항 본문 | 대항력과 제3조의2제2항 우선변제권 취득 |
| 임차권등기 이후 이사 등으로 대항요건 상실 | 제3조의3제5항 단서 | 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않음 |
| 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차 | 제3조의3제6항 | 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리 없음 |
| 신청·등기에 든 비용 | 제3조의3제8항 | 임차인은 임대인에게 청구할 수 있음 |
| 금융기관등이 임차인을 대위해 신청 | 제3조의3제9항 | 임차권등기명령을 신청할 수 있음 |
임차권등기명령은 어떤 절차로 진행되나요?
임차권등기명령은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”에 임차인이 신청할 수 있습니다(제3조의3제1항). 조문의 어미는 “신청할 수 있다”이므로 임차인의 선택입니다. 관할 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.
신청서에는 제3조의3제2항 제1호부터 제4호까지의 사항을 적어야 합니다.
- 신청의 취지와 이유
- 임대차의 목적인 주택. 주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부합니다.
- 임차권등기의 원인이 된 사실. 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 적습니다.
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
주택임대차보호법 제3조의3제3항은 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청, 취소신청, 집행에 관해 민사집행법의 가압류 관련 조항 일부를 준용합니다. 이때 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 봅니다. 임차권등기의 촉탁과 등기관의 기입 등 시행에 필요한 사항은 대법원규칙에 맡겨져 있습니다(제3조의3제7항). 그 구체적 내용과 제9항의 “금융기관등”의 범위는 이 조문에 정해져 있지 않습니다.
제3조의3은 언제 어떻게 바뀌었나요?
현행 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일에 시행된 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정)입니다. 그러나 제3조의3의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제19356호(공포 2023. 4. 18.)로, 이때 제3항이 개정됐습니다. 법률 제21065호가 주택임대차보호법에서 바꾼 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐이고, 제3조의3과는 관계가 없습니다.
제3조의3은 9개 항과 8개 호(제2항 4개 호, 제3항 4개 호)로 되어 있습니다. 금융기관등의 대위 신청을 정한 제9항은 2013년 8월 13일 신설됐습니다. 법률 제19356호의 시행일·적용례·경과조치는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
실제로는 얼마나 적용되나요?
주택임대차보호법 제3조의3에는 형벌이 없으므로 법정형과 실제 선고의 차이를 따질 대상이 없습니다. 임차권등기명령의 신청·인용 건수나, 제6항 때문에 제8조 우선변제를 받지 못한 사례에 대한 통계는 이 글의 근거 자료 범위에서 공표 자료 없음입니다. 이 주제의 판례도 근거 자료에 제시되지 않았습니다.
관련 법령
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
전 세입자 임차권등기가 있는 집에 들어가면 소액임차인 최우선변제를 못 받나요?
주택임대차보호법 제3조의3제6항에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 "제8조에 따른 우선변제를 받을 권리"가 없습니다. 통념상 최우선변제라 부르는 권리가 이것입니다. 주택의 일부분이 임대차 목적이었다면 그 해당 부분으로 한정됩니다.
임차권등기된 집에 들어가면 대항력도 없어지나요?
주택임대차보호법 제3조의3제6항이 부정하는 것은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리뿐입니다. 이 항에는 뒤에 들어온 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항 우선변제권을 없앤다는 문언이 없습니다. 그 권리의 취득 여부는 각 해당 조문의 요건에 따라 판단됩니다.
임차권등기명령 신청하고 이사 가도 되나요?
주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서에 따르면, 대항요건을 잃어도 권리가 유지되는 시점은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 이후입니다. 조문의 기준은 신청 시점이나 결정 시점이 아닙니다. 등기를 마치기 전에 대항요건을 잃으면 이 단서의 보호를 받는다고 볼 수 없습니다.
