경매에서 보증금을 다 못 받으면 새 집주인에게 나머지를 받을 수 있을까
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의5에 따르면 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매로 경락되면 임차권은 원칙적으로 소멸합니다. 다만 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권"은 소멸하지 않습니다. 대항력이 있으면서 보증금을 모두 돌려받지 못한 임차인의 임차권은 경락에 따라 소멸하지 않습니다. 대항력이 없으면 보증금을 일부 못 받았더라도 임차권은 경락에 따라 소멸합니다. 남은 보증금을 매수인이 얼마나, 어떤 절차로 돌려주는지는 이 조문에 직접 적혀 있지 않습니다.
전세로 살던 집이 경매에 넘어가 배당에서 보증금 일부만 받은 임차인이 묻는 것은 하나입니다. "나머지는 낙찰받은 새 집주인에게 받을 수 있느냐"입니다. 2026년에 주택임대차보호법 현행본(2026. 1. 2. 시행)과 민사집행법 현행본(2026. 2. 1. 시행)이 새로 시행됐습니다. 그래도 이 문제를 정하는 주택임대차보호법 제3조의5와 민사집행법 제88조·제91조의 문언은 바뀌지 않았습니다. 2028. 3. 1. 시행 예정인 민사집행법 개정(법률 제21456호)도 제88조·제91조는 고치지 않습니다.
전세 살던 집이 경매로 넘어가면 임차권은 사라지나요?
주택임대차보호법 제3조의5 본문에 따르면 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매에 부쳐진 경우 임차권은 “그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸”합니다. 같은 조 단서는 “보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다”고 정합니다. 그래서 “경매되면 임차권은 사라진다”는 말은 본문만 떼어 본 것이고, 단서에 해당하는 임차권은 경락이 있어도 소멸하지 않습니다.
주택임대차보호법 제3조의5가 소멸 시점으로 적은 것은 경매 신청이나 경매개시결정이 아니라 “경락”입니다. 경매 절차가 시작됐다는 사실만으로 임차권이 소멸한다고 정한 문언은 이 조문에 없습니다.
‘대항력’과 ‘보증금 미변제’는 둘 다 갖춰야 하나요?
둘 다 갖춰야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에서 “보증금이 모두 변제되지 아니한”과 “대항력이 있는”은 하나의 임차권을 함께 꾸미는 말입니다. 두 조건을 모두 갖춘 임차권만 경락으로 소멸하지 않습니다.
- 대항력이 없는 임차권은 보증금을 일부 돌려받지 못했더라도 단서에 해당하지 않아 제3조의5 본문에 따라 경락으로 소멸합니다.
- 대항력이 있는 임차권이라도 보증금이 모두 변제됐다면 단서의 “모두 변제되지 아니한” 조건을 갖추지 못해 본문에 따라 경락으로 소멸합니다.
주택임대차보호법 제3조의5 자체에는 “대항력”이 어떤 요건으로 생기는지가 정해져 있지 않습니다. 이 조문은 괄호 정의도 두고 있지 않습니다. 대항력이 있는지는 이 조문 밖의 요건으로 따로 판단해야 하는 문제입니다.
새 집주인(매수인)은 나머지 보증금을 책임지나요?
조문으로 확인되는 것은 두 가지입니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 대항력이 있고 보증금이 모두 변제되지 않은 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 민사집행법 제91조제4항 본문에 따라 제3항에 해당하지 않는 “등기된 임차권”은 “매수인이 인수”합니다. 남은 보증금을 매수인이 얼마까지, 어떤 절차로 반환하는지는 두 조문에 직접 적혀 있지 않습니다.
민사집행법 제91조제3항은 반대 방향을 정합니다. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸합니다. 등기된 임차권이라도 이 경우에는 매수인이 인수하지 않습니다.
용어도 서로 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 “대항력이 있는 임차권”과 “경락”이라는 말을 쓰고, 민사집행법 제91조는 “등기된 임차권”과 “매각”이라는 말을 씁니다. 두 조문은 대상을 적는 방식이 달라 한쪽 표현을 다른 쪽으로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
경매 절차에서 배당요구는 꼭 해야 하나요?
민사집행법 제88조제1항은 배당요구를 “할 수 있다”고 정합니다. 배당요구를 해야 한다고 정한 의무 규정이 아닙니다. 배당요구를 할 수 있는 사람은 다음 세 부류로 적혀 있습니다.
- 집행력 있는 정본을 가진 채권자
- 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자
- 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
임차인이 이 셋 중 어디에 해당하는지는 민사집행법 제88조에 직접 나오지 않습니다. 배당요구를 하지 않았을 때 어떤 효과가 생기는지도 이 조문에는 적혀 있지 않습니다.
민사집행법 제88조제2항의 철회 제한은 모든 배당요구에 걸리지 않습니다. “배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우”에만 배당요구를 한 채권자가 “배당요구의 종기가 지난 뒤에” 철회하지 못합니다. 배당요구의 종기가 언제인지는 제88조에 정해져 있지 않습니다.
‘전세권은 배당요구하면 소멸한다’는 규정이 전세 임차인에게도 적용되나요?
이 규정은 문언상 “전세권”에만 적용됩니다. 민사집행법 제91조제4항 단서는 “그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”고 정합니다. 이 단서는 “등기된 임차권”에는 붙어 있지 않습니다.
민사집행법 제91조는 “전세권”과 “등기된 임차권”을 따로 적고, 주택임대차보호법 제3조의5는 “대항력이 있는 임차권”을 적습니다. 일상에서 “전세 산다”고 해도 임대차계약에 따른 임차권은 조문상 “전세권”과 다른 말입니다. 전세권 단서의 ‘배당요구 시 매각으로 소멸’을 임차권에 옮겨 적용할 근거는 이 조문들에 없습니다.
상황별로 정리하면 어떻게 되나요?
아래 표는 형벌이나 과태료가 아니라 각 조문이 정한 권리의 소멸·인수 효과를 정리한 것입니다.
| 상황 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과 |
|---|---|---|
| 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매로 경락됨(원칙) | 주택임대차보호법 제3조의5 본문 | 임차권은 경락에 따라 소멸 |
| 대항력이 있고 보증금이 모두 변제되지 아니한 임차권 | 주택임대차보호법 제3조의5 단서 | 경락에 따라 소멸하지 않음(“그러하지 아니하다”) |
| 대항력이 있으나 보증금이 모두 변제된 임차권 | 주택임대차보호법 제3조의5 본문 | 임차권은 경락에 따라 소멸 |
| 대항력이 없고 보증금 일부를 못 받은 임차권 | 주택임대차보호법 제3조의5 본문 | 임차권은 경락에 따라 소멸 |
| 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없음 | 민사집행법 제91조제3항 | 매각으로 소멸 |
| 제3항에 해당하지 않는 등기된 임차권 | 민사집행법 제91조제4항 본문 | 매수인이 인수 |
| 전세권자가 제88조에 따라 배당요구(전세권에 한함) | 민사집행법 제91조제4항 단서 | 전세권은 매각으로 소멸 |
| 배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우의 철회 | 민사집행법 제88조제2항 | 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회 불가 |
| 매각부동산 위의 저당권 | 민사집행법 제91조제2항 | 매각으로 소멸 |
실제로 경매에서 보증금을 얼마나 돌려받지 못하나요?
공표 자료 없음. 이 글이 근거로 삼은 자료에는 경매 배당 결과나 임차인이 돌려받지 못한 보증금 규모에 관한 공식 통계가 없습니다. 이 쟁점을 다룬 판례도 근거 자료에 포함되어 있지 않아 이 글은 조문 문언만으로 설명합니다.
이 조문들은 언제 만들어졌고, 최근 개정으로 바뀌었나요?
주택임대차보호법 제3조의5의 현재 문언은 법률 제8923호(공포 2008. 3. 21., 전문개정)로 만들어졌습니다. 현행본의 시행일은 2026. 1. 2.입니다. 현행 상단 공포번호인 법률 제21065호(2025. 10. 1.)는 정부조직법 부칙에 따른 타법개정입니다. 이 개정이 주택임대차보호법에서 바꾼 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐이고, 제3조의5는 이때 바뀌지 않았습니다.
민사집행법 제88조(2개 항)와 제91조(5개 항)는 현행본 시행일이 2026. 2. 1.입니다. 두 조문 모두 연혁 표기가 없어 현재 문언을 만든 개정의 공포번호는 확인되지 않습니다. 현행 상단 공포번호인 법률 제20733호(2025. 1. 31.)가 고친 조문은 제246조와 제246조의2이고, 제88조·제91조는 고친 대상이 아닙니다.
민사집행법 법률 제21456호(2026. 3. 17. 공포)는 2028. 3. 1. 시행 예정이어서 2026. 10. 13. 현재 시행 전입니다. 이 법률이 고치는 조문은 제26조·제173조·제224조·제278조·제303조이고, 제88조·제91조의 문언은 시행예정본에서도 그대로입니다.
관련 법령
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제88조(배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
자주 묻는 질문
경매 낙찰자가 남은 전세보증금을 물어줘야 하나요?
주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 대항력이 있고 보증금이 모두 변제되지 않은 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 등기된 임차권은 민사집행법 제91조제4항 본문에 따라 같은 조 제3항에 해당하지 않으면 매수인이 인수합니다. 낙찰자가 반환할 금액과 절차는 이 조문들에 직접 적혀 있지 않습니다.
대항력이 없으면 경매 후 못 받은 보증금은 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조의5 단서는 "대항력이 있는" 임차권에만 적용됩니다. 대항력이 없으면 보증금을 모두 받지 못했더라도 같은 조 본문에 따라 임차권은 경락으로 소멸합니다. 소멸 뒤 남은 보증금 채권을 어떻게 처리하는지는 이 조문에 정해져 있지 않습니다.
임차인이 배당요구를 안 하면 임차권이 사라지나요?
민사집행법 제88조제1항은 배당요구를 "할 수 있다"고만 정하고, 배당요구를 하지 않았을 때의 효과는 이 조문에 직접 나오지 않습니다. 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다는 민사집행법 제91조제4항 단서는 "전세권"에만 적용되고, "등기된 임차권"이나 "대항력이 있는 임차권"에는 적용되지 않습니다.
