밀린 세금이 내 전세보증금보다 먼저 배당되나요?
결론부터 말하면, 항상 세금이 전세보증금보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 다만 보증금이 국세보다 앞서는지는 임차권의 대항요건·확정일자와 해당 국세의 법정기일, 세금의 종류 등 법에서 정한 기준에 따라 달라집니다.
국세기본법 제35조는 국세와 강제징수비가 다른 채권에 우선한다고 정하면서도 예외를 둡니다. 주택임대차보호법에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권은, 그 권리가 해당 국세의 법정기일 전에 설정된 경우 국세보다 우선할 수 있습니다. 이때 권리 설정 사실은 대통령령이 정하는 방법으로 증명되어야 합니다.
따라서 단순히 “집주인에게 체납세금이 있다”는 사정만으로 보증금보다 세금이 먼저 배당된다고 단정할 수는 없습니다. 핵심은 임차권의 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점, 그리고 세목별 법정기일의 선후입니다.
다만 예외도 있습니다. 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 원칙적으로 법정기일 전에 설정된 임차권에 의한 임대차보증금반환채권보다 우선합니다. 그러나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 등에 대해서는, 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산 관련 상속세·증여세·종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있는 규정도 있습니다. 대신 변제되는 금액은 그 세금의 징수액 범위로 한정됩니다.
또한 주택임대차보호법은 계약 체결 때 임대인이 임차인에게 해당 주택의 확정일자 정보와 납세증명서를 제시하도록 정합니다. 다만 계약 전에 임대인이 동의하면, 확정일자 정보 제공 요청 또는 미납국세·체납액 및 미납지방세 열람에 대한 동의로 각각 갈음할 수 있습니다. 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 정보 제공을 요청할 수 있습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일보다 앞서면, 보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있습니다.
- 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세에는 별도의 우선 규정과 대신 변제 규정이 적용됩니다.
- 계약 전에는 임대인이 제시하는 납세증명서 또는 동의를 전제로 한 미납국세·체납액, 미납지방세 열람 제도를 확인할 수 있습니다.
- 지방세와의 구체적인 배당 순서는 이 글에서 다룬 국세기본법 제35조만으로 판단할 수 없습니다.
참고 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3조의6, 제3조의7, 제8조
- 「국세기본법」 제35조
