집주인의 체납 세금이 전세보증금보다 먼저 배당되나요?
요약 및 결론: 집주인의 체납 국세가 전세보증금보다 항상 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일보다 먼저 설정된 경우에는 전세보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있지만, 상속세·증여세·종합부동산세에는 별도 우선 규정이 적용됩니다. 임대차계약을 체결할 때에는 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 하며, 계약 체결 전에 임대인이 동의하면 관련 정보 제공·열람으로 대신할 수 있습니다.
전세계약 전 임대인의 체납 정보를 확인할 수 있는 제도와 경매·공매 때 세금과 전세보증금의 배당 순서는 서로 다른 규정으로 정해집니다. 따라서 계약 전 열람 동의 여부와 실제 배당 순서에서 법정기일·대항요건·확정일자를 각각 확인해야 합니다.
본문
계약 전에 집주인의 체납 세금을 확인할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의7에 따르면 임대인은 계약을 체결할 때 확정일자·차임·보증금 등 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 합니다. 다만 임대인이 계약 체결 전에 미납국세와 체납액의 열람 및 미납지방세의 열람에 각각 동의하면 납세증명서 제시를 갈음할 수 있습니다.
국세 쪽은 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액 열람 동의가 필요하고, 지방세 쪽은 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세 열람 동의가 필요합니다. 국세 열람 동의만으로 지방세 확인까지 갈음되는 것은 아닙니다.
임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 계약 전 임차인이 임대인의 동의 없이 체납 정보를 단독으로 열람할 수 있다는 내용은 제시된 조문에 없습니다.
체납 국세와 전세보증금 중 어느 쪽이 먼저 배당되나요?
국세기본법 제35조제1항은 국세 및 강제징수비가 다른 공과금이나 채권보다 우선한다고 정합니다. 그러나 같은 항은 예외를 두고 있으며, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일 전에 설정된 경우에는 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있습니다.
국세기본법 제35조제2항에서 법정기일은 세금의 신고일, 납부고지서 발송일, 납세의무 확정일, 압류등기일 또는 등록일 등 세금의 종류와 확정 방식에 따라 정해집니다. 따라서 체납 사실만으로 배당 순서가 결정되는 것이 아니라 해당 국세의 법정기일과 임차권의 설정 시점을 비교해야 합니다.
권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명되어야 합니다. 제시된 자료에는 그 증명 방법의 구체적인 내용은 포함되어 있지 않습니다.
상속세·증여세·종합부동산세도 전세보증금보다 늦게 배당되나요?
국세기본법 제35조제3항은 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세가 제1항제3호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다고 정합니다. 따라서 임차권이 일반 국세의 법정기일보다 먼저 설정되었더라도 이 세 종류의 세금에는 별도 우선 규정이 문제됩니다.
다만 제35조제7항은 임대차보증금반환채권등의 확정일자 또는 전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세에 대해 예외를 둡니다. 일정한 요건 아래 임대차보증금반환채권등이 해당 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 세금의 징수액으로 한정됩니다.
소액임차보증금은 체납 국세보다 먼저 배당되나요?
국세기본법 제35조제1항제4호는 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차에서 임차인이 우선변제받을 수 있는 일정 금액에 관한 채권을 국세보다 우선하는 예외로 정합니다. 다만 제시된 자료에는 그 일정 금액의 구체적인 상한이 없습니다.
따라서 소액임차보증금에 해당하는지와 우선변제 금액이 얼마인지는 이 글의 자료만으로 확정할 수 없습니다. 전세보증금 전액이 언제나 소액임차보증금으로 우선 배당된다는 뜻도 아닙니다.
배당 순서는 어떤 항목을 차례로 비교하나요?
전세보증금과 체납 국세의 배당 순서는 먼저 임차권이 대항요건과 확정일자를 갖추었는지 확인하고, 그다음 해당 권리의 설정 시점과 국세의 법정기일을 비교하는 방식으로 살펴봅니다. 상속세·증여세·종합부동산세인지, 소액임차보증금의 일정 금액에 해당하는지도 별도로 확인해야 합니다.
계약 전 정보 확인과 경매·공매 배당 순서는 다음처럼 구분됩니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재·효과 |
|---|---|---|
| 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보를 제시하는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의7제1호 | 임대인의 정보 제시 의무. 계약 전 임대인이 동의하면 제3조의6에 따른 정보 제공으로 갈음 가능 |
| 임대인이 국세·지방세 납세증명서를 제시하는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의7제2호 | 임대인의 납세증명서 제시 의무. 미납국세와 체납액 및 미납지방세의 열람에 각각 동의하면 갈음 가능 |
| 계약 예정자가 확정일자·차임·보증금 정보 제공을 요청하는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의6제4항 | 임대인의 동의를 받아 요청 가능하며 수수료 부담 |
| 임대차 이해관계인이 확정일자부 정보를 요청하는 경우 | 주택임대차보호법 제3조의6제3항 | 정당한 사유 없이 정보 제공을 거부할 수 없으며 수수료 부담 |
| 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일 전에 설정된 경우 | 국세기본법 제35조제1항제3호나목 | 일정한 증명 요건을 갖추면 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있음 |
| 소액임차보증금 중 일정 금액에 해당하는 경우 | 국세기본법 제35조제1항제4호, 주택임대차보호법 제8조 | 법에서 정한 일정 금액에 관한 채권이 국세보다 우선 |
| 해당 재산에 상속세·증여세·종합부동산세가 부과된 경우 | 국세기본법 제35조제3항 | 해당 세금이 제1항제3호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선 |
| 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세가 있는 경우 | 국세기본법 제35조제7항 | 일정한 요건 아래 임대차보증금반환채권등이 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있으며 금액은 해당 세금의 징수액으로 한정 |
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
제시된 자료에는 주택임대차보호법 제3조의7 위반에 따른 벌칙이나 과태료 조문이 포함되어 있지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 임대인에게 부과되는 형벌·과태료 액수나 실제 선고 수위를 제시할 수 없습니다.
제시된 자료에는 이 주제에 관한 공식 통계나 양형기준 수치도 없습니다. 국세기본법 제35조는 주로 국세와 임대차보증금반환채권의 우선 징수 순서를 정하는 조문입니다.
관련 법령
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
집주인 체납 세금이 있으면 전세 계약을 하면 안 되나요?
제시된 조문은 체납 세금이 있다는 이유만으로 전세계약을 체결할 수 없다고 정하지 않습니다. 임대인은 관련 정보와 납세증명서를 제시해야 하며, 관련 정보는 제3조의6제4항에 따른 동의로, 납세증명서는 국세와 지방세 열람에 각각 동의함으로써 갈음할 수 있습니다.
임차인이 집주인 세금을 혼자 열람할 수 있나요?
계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 미납국세·체납액 또는 미납지방세 열람 절차를 진행할 수 있습니다. 제시된 조문은 임차인이 임대인의 동의 없이 체납 세금을 단독 열람할 수 있는 권리를 정하고 있지 않습니다.
전세보증금보다 세금이 무조건 먼저 배당되나요?
전세보증금보다 세금이 무조건 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일 전에 설정된 경우, 소액임차보증금의 일정 금액인 경우 등에는 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있습니다.
