밀린 세금이 내 전세보증금보다 먼저 배당될까 — 확정일자와 법정기일이 가르는 순위

입력 2026.09.24. 오전 10:08

요약 및 결론: 국세기본법 제35조제1항은 국세와 강제징수비가 다른 채권보다 우선 징수된다고 정하지만, 임차인이 그 국세의 "법정기일" 전에 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 그 임대차보증금반환채권은 국세보다 먼저 배당받는다(같은 조 제1항제3호). 다만 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 제3항에 따라 다시 이 채권보다 앞서고, 제7항은 확정일자가 법정기일보다 빠른 경우 그 세금의 우선 징수 순서에 대신해 임차인이 변제받을 수 있는 길을 별도로 정해 두었다. 결국 "세금이 무조건 먼저"도, "확정일자가 무조건 먼저"도 아니고, 설정 시점과 세금 종류에 따라 순위가 갈린다.

전세 매물을 계약하기 전에 집주인의 세금 체납 여부와 보증금 반환 우선순위를 확인하려는 수요가 커지면서, "밀린 세금이 내 보증금보다 먼저 배당되는지"를 묻는 질문이 반복해서 나온다. 임대인이 국세를 체납한 상태에서 주택이 경매·공매로 넘어가는 유형의 분쟁이 알려지면서 확정일자의 실효성 자체를 의심하는 목소리도 있다. 이 글은 실명·사건번호를 다루지 않고, 국세기본법 제35조와 주택임대차보호법 제3조의6·제3조의7의 조문 구조만으로 답한다.

국세는 항상 다른 채권보다 우선한다는 말이 맞나

틀렸다. 국세기본법 제35조제1항 본문은 “국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다”고 정하지만, 곧바로 단서에서 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다”고 예외를 둔다. 그 예외 중 하나가 제3호로, 법정기일 전에 전세권·질권·저당권이 설정되었거나 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정된 재산이 매각되는 경우, 그 권리로 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선한다는 것이다. 즉 국세 우선은 “원칙”이고, 확정일자를 먼저 갖춘 임차인의 보증금반환채권은 “원칙에 대한 예외”로 취급된다.

확정일자를 먼저 갖추면 왜 세금보다 앞서는가 — 법정기일이란

핵심은 시점 비교다. 국세기본법 제35조제1항제3호는 “제2항에 따른 법정기일 전에” 임차권 등이 설정된 경우에만 그 채권이 우선한다고 못박고 있어서, 임차인의 확정일자와 국세의 법정기일 중 어느 쪽이 빠른지가 승패를 가른다. 법정기일은 제2항에서 국세 종류별로 다르게 정의되는데, 예컨대 신고납부하는 국세는 그 신고일이, 정부가 결정·경정하거나 고지한 세액은 그 납부고지서의 발송일이, 압류와 관련해 확정된 국세는 그 압류등기일 또는 등록일이 법정기일이 된다. 이 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명해야 한다고 법 조문이 명시하고 있어, 확정일자를 받았다는 사정만으로 자동 증명되는 구조가 아니라는 점도 함께 봐야 한다.

상속세·증여세·종합부동산세는 왜 다시 예외의 예외인가

제35조제3항은 “제1항제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선”한다고 정한다. 즉 임차인이 법정기일보다 먼저 확정일자를 받아 국세 일반보다는 앞섰더라도, 그 재산 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세에는 다시 밀린다는 뜻이다. 같은 조 제3항은 제1항제3호의2(전세권 등이 설정된 재산이 양도·상속·증여된 후 매각되는 경우)에 대해서도 동일하게, 그 재산에 부과된 종합부동산세가 우선한다고 정하고 있다. 이 세 가지 세목만 별도로 예외 취급된다는 점이 핵심이고, 다른 국세 일반에는 이 재우선 규정이 적용되지 않는다.

그래도 임차인을 구제하는 장치가 있나 — 제7항의 대신 변제

있다. 제35조제7항은 “제3항에도 불구하고” 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의해 담보된 임대차보증금반환채권(또는 주거용 건물에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권)은, 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세의 “우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다”고 정한다. 다만 이 조문에는 두 가지 한정이 붙는다. 첫째, 대신 변제되는 금액은 원래 그 세금이 우선 징수할 수 있었던 금액 범위로 한정된다. 둘째, 이 대신 변제 규정을 적용하더라도 임대차보증금반환채권 등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액이나, 제3항에 따라 세금을 우선 징수했다면 배분받았을 임차인 몫의 변제액에는 영향을 주지 않는다. 요약하면 “확정일자가 그 세금의 법정기일보다 빠를 때”라는 조건, 그리고 “해당 세금 징수액 한도”라는 두 조건이 함께 걸린 구제 장치다.

계약 전에 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 방법이 있나

있다. 주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 두 가지 정보 제시 의무를 지운다. 하나는 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보(제1호), 다른 하나는 국세징수법 제108조에 따른 납세증명서 및 지방세징수법 제5조제2항에 따른 납세증명서(제2호)다. 다만 둘 다 “제시”가 유일한 이행 방법은 아니다. 제1호는 임대인이 계약 체결 전에 주택임대차보호법 제3조의6제4항에 따라 정보제공에 동의함으로써, 제2호는 국세징수법 제109조제1항의 미납국세·체납액 열람과 지방세징수법 제6조제1항의 미납지방세 열람에 각각 동의함으로써 서류 제시를 갈음할 수 있다. 국세 쪽 열람 동의 하나만으로는 갈음되지 않고, 국세와 지방세 양쪽 열람에 각각 동의해야 한다는 점이 조문상 요건이다.

임차인이 될 사람이 직접 열람을 요청할 수 있나

제한적으로만 가능하다. 주택임대차보호법 제3조의6제3항은 “주택의 임대차에 이해관계가 있는 자”가 확정일자부여기관에 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없다고 정한다. 그런데 임대차계약을 체결하려는 사람(아직 이해관계인이 아닌 예정자)의 경우는 제4항이 따로 규정하는데, “임대인의 동의를 받아” 정보제공을 요청”할 수 있다”는 재량 문언으로 되어 있어, 집주인 동의 없이 계약 전 단계에서 임차 예정자가 단독으로 정보를 열람할 권리를 준 조문은 아니다. 정보를 제공받으려면 수수료를 내야 한다는 점도 제5항에 명시되어 있다.

실제로는 어떻게 갈릴까 — 통계와 판례 확인 상황

이 주제와 관련해 확인 가능한 공표 통계나 특정 판례는 이 자료 범위에서 확인되지 않았다. 주택임대차보호법 제3조의7 위반 시 적용되는 벌칙이나 과태료 조문도 이 글이 근거로 삼은 법제처 원문 범위 밖이라 액수나 형량을 단정할 수 없다. 따라서 “확정일자를 갖췄으니 안심해도 된다”거나 “체납 세금이 있으면 무조건 못 받는다”는 식의 결론은 조문만으로는 내릴 수 없고, 개별 사안에서 법정기일·확정일자 설정일·세목의 조합을 하나하나 대조해야 한다.

참고로, 지금 검색되는 조문이 전부 현행은 아니다

국세기본법 제35조는 2028년 1월 1일부터 단계적으로 시행되는 여러 개정 문언(법률 제17650호·제16841호·제16097호·제9911호 등)이 함께 존재하지만, 2026년 9월 24일 기준으로는 모두 시행 전이며 현재 적용되는 문언은 법률 제21212호(공포 2025년 12월 23일)가 만든 조문이다. 온라인에서 오래된 조문이나 시행 전 개정문을 함께 보게 되면 시행일 표시를 반드시 확인해야 혼동을 피할 수 있다.

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