밀린 세금이 내 전세보증금보다 먼저 배당되나요? — 국세기본법 제35조와 주택임대차보호법 제3조의7로 읽는 순위

입력 2026.09.24. 오전 10:08

짧은 답: 무조건 세금이 먼저는 아닙니다. 국세기본법 제35조 제1항 본문은 “국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다”고 정하지만, 같은 항 단서와 각 호가 예외를 둡니다. 그중 제3호 나목이 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권입니다. 다만 그 임차권이 제2항에 따른 “법정기일” 전에 설정되어 있어야 하고, 설정 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명합니다. 즉 순위는 “세금이냐 보증금이냐”가 아니라 법정기일과 확정일자 중 어느 쪽이 빠른가로 갈립니다.

이 글은 아래 두 법령의 2026-09-24 현재 현행 조문만을 근거로 합니다. 국세기본법 제35조에는 시행일이 2028-01-01인 미시행 문언들이 여러 개 남아 있는데, 그 문언은 현행이 아닙니다. 개별 사안의 결론은 사실관계와 등기·세목에 따라 달라집니다.

1. 큰 그림: 세 단계로 갈린다

밀린 세금(국세)과 임대차보증금반환채권의 배당 순위는 국세기본법 제35조 안에서 세 겹으로 정해집니다.

따라서 “밀린 세금이 무조건 내 보증금보다 먼저 배당된다”는 말도, “확정일자만 받으면 세금보다 늘 앞선다”는 말도 조문과 맞지 않습니다.

2. 기준선은 ‘법정기일’이다 (제35조 제2항)

제35조 제1항 제3호의 예외는 “제2항에 따른 법정기일 전에” 권리가 설정된 경우에 적용됩니다. 여기서 “법정기일”은 이 조에서 쓰는 정의로, 제2항 각 호가 세목·확정 방식별로 어느 날을 기준으로 삼는지 정해 두었습니다.

• 제1호 — 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세, 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정) 포함)의 신고한 해당 세액: 그 신고일
• 제2호 — 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정하여 고지한 해당 세액(제47조의4의 납부지연가산세 중 지정납부기한 후의 것, 제47조의5의 원천징수 등 납부지연가산세 중 지정납부기한 후의 것 포함): 그 납부고지서의 발송일
• 제3호 — 인지세와 원천징수의무자·납세조합으로부터 징수하는 소득세·법인세 및 농어촌특별세: 그 납세의무의 확정일
• 제4호 — 제2차 납세의무자(보증인 포함)의 재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
• 제5호 — 제42조에 따른 양도담보재산에서 징수하는 국세: 「국세징수법」 제7조에 따른 납부고지서의 발송일
• 제6호 — 「국세징수법」 제31조 제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우 그 압류와 관련하여 확정된 국세: 그 압류등기일 또는 등록일
• 제7호 — 「부가가치세법」 제3조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 부가가치세등: 같은 법 제52조의2 제1항에 따른 납부고지서의 발송일
• 제8호 — 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 신탁재산에서 징수하는 종합부동산세등: 같은 법 제16조의2 제1항에 따른 납부고지서의 발송일

핵심은 법정기일이 ‘체납이 시작된 날’이나 ‘납부기한’과 같은 말이 아니라는 점입니다. 신고세목이면 신고일, 고지세목이면 납부고지서 발송일처럼 세목·확정 방식마다 다릅니다. 그래서 등기부만 봐서는 확인되지 않고, 뒤에서 볼 열람·납세증명서 제도가 필요한 것입니다.

그래서 순위는 이렇게 갈린다

• 확정일자(+대항요건)가 법정기일보다 빠르다 → 제35조 제1항 제3호 나목의 예외에 해당해, 그 매각금액에서 국세를 징수할 때 임대차보증금반환채권에 대해서는 제1항 본문의 국세 우선이 적용되지 않습니다.
• 법정기일이 확정일자보다 빠르다 → 제3호의 예외에 해당하지 않으므로, 제1항 본문 원칙대로 국세가 우선하여 징수됩니다.

조문은 “무조건”, “자동으로” 같은 말을 쓰지 않습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명해야 한다고 제3호 후단이 정하고 있습니다.

3. 소액보증금은 별도 호(제1항 제4호)

제35조 제1항 제4호는, 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택·건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세를 징수하는 경우, 보증금 중 일정 금액으로서 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권을 예외로 둡니다.

이 호는 제3호와 달리 법정기일과의 선후를 요건으로 삼지 않습니다. 다만 “보증금 중 일정 금액”이 얼마인지는 「주택임대차보호법」 제8조가 정하는 바에 따르며, 그 구체적 금액은 이 글이 근거로 삼은 자료의 범위 밖입니다.

또한 같은 항 제1호(지방세·공과금의 체납처분비 또는 강제징수비), 제2호(강제집행·경매·파산 절차에 든 비용), 제5호(「근로기준법」 제38조 또는 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금·퇴직금·재해보상금 등 근로관계 채권)도 국세에 앞서는 예외로 열거되어 있습니다.

4. 확정일자가 빨라도 밀릴 수 있는 세 가지 (제3항 · 제3호의2)

(1) 당해세 — 제35조 제3항

제3항은 제1항 제3호에도 불구하고, 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다고 정합니다. 확정일자가 법정기일보다 빨라도, 이 세 가지 세목에 대해서는 제3항이 별도로 순서를 앞세웁니다. 제3항은 또한 제1항 제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 부과된 종합부동산세가 같은 호의 채권보다 우선한다고 정합니다.

(2) 소유자가 바뀐 경우 — 제35조 제1항 제3호의2

제3호의2는 제3호 각 목의 권리(이 호에서 “전세권등”)가 설정된 재산이 양도·상속 또는 증여된 후 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우를 다룹니다. 원칙적으로 그 전세권등에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권은 예외에 들어가지만, 단서가 있습니다. 해당 재산의 직전 보유자가 전세권등 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는, 법정기일이 전세권등 설정일보다 빠른 국세를 우선하여 징수합니다. 그 계산 금액이 얼마인지는 대통령령에 위임되어 있어 이 자료의 범위 밖입니다.

임대차 기간 중 집이 팔렸다면 새 집주인의 체납만이 아니라 직전 보유자 시점의 체납도 배당에 영향을 줄 수 있다는 뜻입니다.

(3) 통정한 거짓 임대차 — 제35조 제6항

세무서장은 납세자가 제3자와 짜고 거짓으로 전세권·질권·저당권 설정계약, 임대차 계약, 가등기 설정계약, 양도담보 설정계약을 하거나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차 계약을 체결해 국세 징수가 곤란하다고 인정할 때 그 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있습니다. 나아가 납세자가 국세의 법정기일 전 1년 내에 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자와 그런 계약을 한 경우에는 짜고 한 거짓 계약으로 추정합니다.

5. 당해세에 밀린 몫을 되돌리는 장치 — 제35조 제7항

신설 표기가 2022-12-31·2023-12-31로 붙어 있는 제7항은, 제3항 때문에 임차인이 당해세에 밀리는 문제를 부분적으로 되돌립니다. 요건과 효과를 분리해 읽어야 합니다.

대상(이 항에서 “임대차보증금반환채권등”)

• 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권
• 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권

요건

• 그 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우일 것
• 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은, 해당 재산에 대하여 부과된 상속세·증여세·종합부동산세일 것

효과

• 그 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다(제3항에도 불구하고).
• 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 그 상속세·증여세·종합부동산세의 징수액에 한정됩니다.
• 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액, 그리고 제3항에 따라 당해세를 우선 징수했을 때 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니합니다.

정리하면, 제7항은 “당해세가 임차인보다 앞선다”는 제3항의 결과를 그 당해세 징수액의 범위 안에서만 임차인 쪽으로 옮겨 주는 순위 대체 장치이고, 무제한 보호가 아닙니다. 문언도 “변제된다”가 아니라 **“변제될 수 있다”**입니다.

6. 계약 전에 체납 세금을 확인할 근거 — 주택임대차보호법 제3조의7

순위 다툼은 계약 단계에서 정보를 확인하면 상당 부분 미리 가늠할 수 있습니다. 2023-04-18 신설(법률 제19356호)된 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인의 정보 제시 의무를 정합니다. 본문은 “임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다”는 의무 문언이고, 항 없이 호 2개로 구성되어 있습니다.

제1호 — 확정일자·차임·보증금 등 정보

제3조의6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보를 제시해야 합니다. 다만 단서가 있어, 임대인이 계약 체결 전에 제3조의6 제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있습니다.

제2호 — 납세증명서 (국세 + 지방세)

제시 대상은 두 가지입니다.

• 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서
• 「지방세징수법」 제5조 제2항에 따른 납세증명서

다만 단서에 따라, 임대인이 계약 체결 전에 다음 두 가지에 “각각” 동의함으로써 이를 갈음할 수 있습니다.

• 「국세징수법」 제109조 제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람
• 「지방세징수법」 제6조 제1항에 따른 미납지방세의 열람

자주 틀리는 지점: ① 서류 제시만이 유일한 이행 방법이 아닙니다 — 각 호 단서의 사전 동의로 갈음할 수 있습니다. ② 국세 쪽 하나만 동의하면 되는 것이 아니라, 국세와 지방세 두 열람에 각각 동의해야 제2호의 갈음이 됩니다. 밀린 세금에는 지방세도 있고, 제35조 제1항 제1호는 지방세나 공과금의 체납처분비·강제징수비를 별도 예외로 열거하고 있습니다.

제3조의6은 ‘임차인의 단독 열람권’이 아니다

제3조의6은 항 6개로 이루어져 있습니다.

• 제1항 — 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이 조에서 “확정일자부여기관”)이 부여합니다.
• 제2항 — 확정일자부여기관은 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 하고, 전산처리정보조직을 이용할 수 있습니다.
• 제3항 — “주택의 임대차에 이해관계가 있는 자”가 정보 제공을 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.
• 제4항 — 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 제3항에 따른 정보 제공을 요청할 수 있습니다.
• 제5항 — 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 합니다.
• 제6항 — 확정일자부 기재사항, 이해관계인의 범위, 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료 등은 대통령령 또는 대법원규칙에 위임되어 있습니다.

즉, 계약을 체결하려는 사람이 아무 동의 없이 단독으로 열람할 수 있다고 정한 조문이 아닙니다. 제4항은 임대인의 동의를 전제한 재량 문언이고, 이해관계인의 범위·정보의 범위·수수료 액수는 하위법령의 영역이라 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.

7. 한 장 요약

8. 읽을 때 주의할 점

• 미시행 문언에 주의. 국세기본법 제35조에는 법률 제17650호·제16841호·제16097호·제9911호의 문언이 시행일 2028-01-01로 남아 있습니다. 2026-09-24 기준으로 이들은 현행이 아닙니다. 예컨대 옛 문언의 제3항(“법정기일 전에 설정된 제1항 각 호의 권리…보다 우선한다”)이나 제1항 제3호의 표현은 현행과 다르므로, 인터넷에서 본 조문이 어느 판본인지 먼저 확인해야 합니다.
• 현행 제35조의 뼈대. 항 7 / 호 18 / 목 3이며, 이 문언을 만든 개정은 **법률 제21212호(공포 2025. 12. 23.)**로, 조문 상단의 공포번호(제21860호)와 다릅니다. 시행예정본(제21212호)에서도 제35조 문언은 동일합니다.
• 부칙. 국세기본법 부칙(제21860호)은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”만 정하고 적용례·경과조치가 없습니다. 이 개정이 함께 고친 조문은 제81조의7(세무조사의 통지와 연기신청 등)입니다. 주택임대차보호법 부칙(제21065호)은 시행일과 함께 다른 법률의 개정(제8조의2 제4항 제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로)을 정합니다.
• 제3조의7 위반의 제재. 위반에 붙는 벌칙·과태료 조문은 이 글의 근거 자료 범위 밖이므로, 액수나 형을 단정할 수 없습니다.
• 판례. 이 주제에 관한 판례는 이 자료에서 확인되지 않았습니다. 특정 사건번호나 판시를 근거로 삼지 마십시오.
• 괄호 정의의 적용 범위. “확정일자부여기관”은 주택임대차보호법 제3조의6 그 조에서, “법정기일”은 국세기본법 제35조 그 조에서, “전세권등”은 제1항 제3호의2 그 호에서, “임대차보증금반환채권등”은 제7항 그 항에서만 쓰는 정의입니다.

참고 법령

주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]

• 제2조 (주거용 건물)
• 제3조의2 제2항 (대항요건과 확정일자)
• 제3조의6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) 제1항~제6항
• 제3조의7 (임대인의 정보 제시 의무) 제1호·제2호 및 각 단서
• 제8조 (보증금 중 일정액의 우선변제)
• 부칙(제21065호) 제1조·제7조

국세기본법 [시행 2026. 8. 11.] [법률 제21860호, 2026. 8. 11., 일부개정]

• 제35조 (국세의 우선) 제1항 제1호~제5호(제3호 가·나·다목, 제3호의2 포함), 제2항 제1호~제8호, 제3항, 제4항, 제5항, 제6항, 제7항
• 제42조 (양도담보권자의 물적납세의무) — 제35조 제1항 제3호의 관련 인용
• 제47조의4·제47조의5 — 제35조 제2항 제2호의 관련 인용
• 부칙(제21860호)
• 제35조 미시행 문언(법률 제17650호·제16841호·제16097호·제9911호, 시행 2028-01-01)

제35조·제3조의7이 인용하는 다른 법령

• 「국세징수법」 제7조, 제31조 제2항, 제108조, 제109조 제1항
• 「지방세징수법」 제5조 제2항, 제6조 제1항
• 「상가건물 임대차보호법」 제5조 제2항, 제14조
• 「근로기준법」 제38조, 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조
• 「부가가치세법」 제3조의2, 제52조의2 제1항
• 「종합부동산세법」 제7조의2, 제12조의2, 제16조의2 제1항
• 「소득세법」 제105조
• 「공증인법」

관련 법령: 주택임대차보호법 제3조의6 · 주택임대차보호법 제3조의7 · 국세기본법 제35조

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