밀린 세금이 내 전세보증금보다 먼저 배당되나요

입력 2026.09.24. 오전 10:08

요약 및 결론: 국세기본법 제35조제1항 본문은 국세와 강제징수비를 다른 채권보다 우선 징수한다고 정하지만, 같은 항 단서 제3호는 "제2항에 따른 법정기일 전에" 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정된 재산이 매각된 경우 그 임대차보증금반환채권을 국세보다 앞세운다. 따라서 임차인의 확정일자가 집주인 국세의 법정기일보다 빠르면 그 국세에는 앞서고, 늦으면 그 국세가 먼저 배당된다. 다만 같은 조 제3항은 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세를 제1항제3호의 채권보다 우선시키고, 제7항은 다시 "제3항에도 불구하고" 임대차보증금반환채권등이 확정일자·설정일보다 법정기일이 늦은 그 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있도록 정한다.

전세 계약을 앞둔 사람이 가장 많이 묻는 것은 "집주인이 세금을 밀렸는지 계약 전에 볼 수 있느냐"와 "밀린 세금이 내 보증금보다 먼저 나가느냐"다. 주택임대차보호법은 2023년 4월 18일 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)을 신설해(법률 제19356호) 계약 체결 시 임대인이 확정일자·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정했고, 국세기본법 제35조는 2022년 12월 31일과 2023년 12월 31일 개정으로 제3호의2와 제7항을 더해 배당 순위 구조가 여러 겹이 됐다. 이 글은 2026-09-24 기준 현행 조문(주택임대차보호법 시행 2026-01-02, 국세기본법 시행 2026-08-11)만으로 순위 판단 기준을 정리한다.

밀린 세금이 보증금보다 먼저 배당되는지는 무엇으로 갈리나요

국세기본법 제35조제1항제3호가 쓰는 기준은 두 날짜의 선후다. 하나는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 날, 다른 하나는 같은 조 제2항이 정의하는 국세의 “법정기일”이다. 임차권이 법정기일 전에 설정됐다면 그 임대차보증금반환채권은 제1항 본문의 국세 우선에서 빠지고, 법정기일이 임차권 설정보다 앞서면 그 국세가 먼저 징수된다.

여기서 “법정기일”은 제35조에서만 쓰는 정의어다. 제35조제2항은 법정기일을 8개 호로 나눠 정하는데, 신고로 확정되는 국세는 그 신고일(제1호), 정부가 결정·경정·수시부과 결정을 해 고지한 세액은 그 납부고지서의 발송일(제2호), 인지세와 원천징수의무자·납세조합으로부터 징수하는 소득세·법인세·농어촌특별세는 그 납세의무의 확정일(제3호), 국세징수법 제31조제2항에 따라 재산을 압류한 경우 그 압류와 관련하여 확정된 국세는 그 압류등기일 또는 등록일(제6호)이다. 즉 “체납이 시작된 날”이나 “압류 딱지가 붙은 날”이 일률적 기준이 아니라, 세목과 확정 방식에 따라 기준일이 달라진다.

또한 제35조제1항제3호 후문은 “이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다”고 정한다. 증명 방법의 구체적 내용은 대통령령에 위임돼 있어 이 글의 자료 범위를 넘는다.

확정일자보다 법정기일이 늦어도 보증금이 밀리는 세금이 있나요

있다. 국세기본법 제35조제3항은 “제1항제3호에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선하며, 제1항제3호의2에도 불구하고 해당 재산에 대하여 부과된 종합부동산세는 같은 호에 따른 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다”고 정한다. 확정일자가 빨라도 이 세 세목(제3호의2 관계에서는 종합부동산세)은 순위 예외로 앞선다는 뜻이다.

다만 제7항이 이 예외를 다시 되돌린다. 제7항은 “제3항에도 불구하고” 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권으로 담보된 임대차보증금반환채권 또는 주거용 건물에 설정된 전세권으로 담보된 채권(이 항에서 “임대차보증금반환채권등”)이, 해당 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통해 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 “그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은” 상속세·증여세·종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다고 정한다. 요건은 ① 대항요건과 확정일자(또는 주거용 건물 전세권 설정), ② 확정일자·설정일보다 그 세금의 법정기일이 늦을 것이다.

효과의 한계도 조문에 명시돼 있다. 제7항 후문은 대신 변제되는 금액을 “우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액”에 한정하고, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 그 세금을 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 않는다고 정한다. 즉 제7항은 보증금 전액을 보장하는 규정이 아니라, 그 세금이 가져갈 몫의 순서를 임차인에게 넘겨주는 범위 안에서만 작동한다.

집주인이 바뀐 집이면 순위가 달라지나요

달라질 수 있다. 국세기본법 제35조제1항제3호의2는 전세권·질권·저당권, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권, 가등기 담보권(이 호에서 “전세권등”)이 설정된 재산이 양도·상속 또는 증여된 후 강제징수나 경매로 매각돼 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우, 그 전세권등으로 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권을 국세 우선의 예외로 둔다.

그러나 제3호의2 단서가 이 예외를 일부 되돌린다. 단서는 “해당 재산의 직전 보유자가 전세권등의 설정 당시 체납하고 있었던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액의 범위에서는” 국세를 우선 징수한다고 정하고, 그 국세를 “제2항에 따른 법정기일이 전세권등의 설정일보다 빠른 국세로 한정한다”고 괄호로 좁힌다. 계산 방법과 금액은 대통령령에 위임돼 있어 이 자료 범위 밖이다.

소액 보증금은 세금보다 먼저 받나요

국세기본법 제35조제1항제4호는 주택임대차보호법 제8조(또는 상가건물 임대차보호법 제14조)가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우, 보증금 중 일정 금액으로서 주택임대차보호법 제8조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권을 국세 우선의 예외로 둔다. 이 예외는 제3호와 달리 법정기일과의 선후를 요건으로 걸지 않는다.

같은 항은 다른 예외도 함께 둔다. 제1호는 지방세·공과금의 체납처분비 또는 강제징수비, 제2호는 강제집행·경매·파산 절차에 든 비용, 제5호는 근로기준법 제38조 또는 근로자퇴직급여 보장법 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금·퇴직금·재해보상금 등 근로관계 채권이다.

계약 전에 집주인의 체납 세금을 볼 수 있나요

주택임대차보호법 제3조의7은 “임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다”는 의무 문언으로, 제2호가 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서와 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서를 제시 대상으로 정한다. 제1호는 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보다.

두 호에는 각각 단서가 있어 서류 제시만이 유일한 이행 방법은 아니다. 제1호 단서는 임대인이 계약 체결 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 갈음할 수 있다고 하고, 제2호 단서는 임대인이 계약 체결 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 갈음할 수 있다고 정한다. 국세 쪽 열람에만 동의하는 것으로는 제2호 단서의 갈음 요건이 충족되지 않는다.

주의할 점은 제3조의7이 임차인이 되려는 사람에게 단독 열람권을 준 조문이 아니라는 것이다. 제3조의6제4항은 “임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다”는 재량 문언이고, 제3항의 정보제공 요청 주체는 “주택의 임대차에 이해관계가 있는 자”다. 제3항 후단은 요청을 받은 확정일자부여기관이 “정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다”고 정하고, 제5항은 정보를 제공받으려는 자가 수수료를 내야 한다고 정한다. 이해관계인의 범위, 요청할 수 있는 정보의 범위, 수수료 액수는 제3조의6제6항에 따라 대통령령 또는 대법원규칙에 위임돼 있어 이 자료 범위 밖이다.

또한 제3조의6제1항은 확정일자를 부여하는 기관(이 조에서 “확정일자부여기관”)을 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고 특별자치도는 포함)·군·구(자치구)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인으로 정한다.

집주인이 짜고 맺은 임대차는 어떻게 되나요

국세기본법 제35조제6항은 세무서장이, 납세자가 제3자와 짜고 거짓으로 전세권·질권·저당권 설정계약(제1호), 제1항제3호나목에 따른 임대차 계약(제2호), 가등기 설정계약(제3호), 제42조제3항에 따른 양도담보 설정계약(제4호)을 하고 등기·등록을 하거나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차 계약을 체결해 그 재산의 매각금액으로 국세를 징수하기가 곤란하다고 인정할 때 그 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있다고 정한다. 세무서장이 스스로 계약을 무효로 만드는 구조가 아니라 법원에 취소를 청구하는 구조다.

같은 항 후문은 추정 규정을 둔다. 납세자가 국세의 법정기일 전 1년 내에 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자와 전세권·질권 또는 저당권 설정계약, 임대차 계약, 가등기 설정계약 또는 양도담보 설정계약을 한 경우에는 “짜고 한 거짓 계약으로 추정한다”. 특수관계인의 범위는 대통령령에 위임돼 있다.

행위·상황별 분해표

위반하면 얼마를 물게 되나요 — 공표 자료 확인 범위

주택임대차보호법 제3조의7의 정보 제시 의무를 어겼을 때 붙는 벌칙이나 과태료 조문은 이 글이 근거로 삼은 자료(주택임대차보호법 제3조의6·제3조의7, 국세기본법 제35조 및 부칙)의 범위 밖이다. 따라서 이 글은 과태료 액수나 형량을 제시하지 않는다. 국세기본법 제35조 역시 형벌·과태료 조문이 아니라 배당 순위를 정하는 조문이므로, 위반 시 처벌이 아니라 배당에서 순위가 밀리는 결과로 나타난다.

배당 순위 분쟁의 실제 결과를 보여 줄 통계나 양형기준 성격의 공표 수치는 이 주제에 관해 확인되지 않았다. 이 주제에 관한 판례도 확인되지 않았으므로, 특정 사건번호나 “실무에서는 대체로 이렇게 배당된다”는 식의 수치는 이 글에서 제시하지 않는다.

지금 적용되는 조문은 어느 판인가요

2026-09-24 기준으로 적용되는 국세기본법 제35조는 시행 2026-08-11(법률 제21860호, 2026. 8. 11. 일부개정)판이고, 이 조문 문언 자체를 만든 개정은 법률 제21212호(공포 2025. 12. 23.)로 법령 상단의 공포번호와 다르다. 현행 제35조는 항 7개·호 18개·목 3개로 구성되고, 시행예정본(법률 제21212호)에서도 제35조 문언은 동일하다.

한편 제35조에는 시행일이 2028-01-01로 잡힌 미시행 문언이 여러 개 남아 있다(법률 제17650호·제16841호·제16097호·제9911호). 이 미시행 문언들은 제3호의2와 제7항이 없거나 제3항을 “제1항에도 불구하고 … 법정기일 전에 설정된 제1항 각 호의 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권보다 우선한다”고 달리 정하는 등 현행과 구조가 다르므로, 기준일 현재의 순위 판단에 끌어와 쓸 수 없다.

주택임대차보호법은 시행 2026-01-02(법률 제21065호, 2025. 10. 1. 타법개정)판이다. 제3조의7은 [본조신설 2023.4.18]이고 그 문언을 만든 개정은 법률 제19356호(공포 2023. 4. 18.)다. 조문 구조는 제3조의7이 항 0개·호 2개, 제3조의6이 항 6개·호 0개다. 국세기본법 부칙(제21860호)은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”만 정하고 적용례·경과조치를 두지 않았으며, 제21860호가 함께 고친 조문은 제81조의7(세무조사의 통지와 연기신청 등)이다. 주택임대차보호법 부칙(제21065호)은 시행일 외에 다른 법률의 개정으로 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고치는 내용을 함께 정한다.

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