밀린 세금이 내 전세보증금보다 먼저 배당되나요
요약 및 결론: 국세기본법 제35조에 따르면 국세와 강제징수비는 원칙적으로 다른 채권보다 우선합니다. 다만 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 해당 국세의 법정기일보다 먼저 설정된 경우에는 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있고, 상속세ㆍ증여세ㆍ종합부동산세에는 별도 규정이 적용됩니다.
전세보증금의 순위는 체납 사실만으로 정해지지 않습니다. 계약 전에는 임대인이 납세증명서를 제시하거나, 미납국세와 체납액 및 미납지방세 열람에 동의하는 방식으로 관련 정보를 제시할 의무가 있습니다.
국세와 전세보증금의 우선순위는 무엇으로 가리나요?
전세보증금이 국세보다 먼저 변제되는지는 임차권의 대항요건ㆍ확정일자와 국세의 법정기일의 선후관계가 핵심입니다. 국세기본법 제35조제1항제3호나목은 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권을 국세 우선 원칙의 예외로 둡니다.
국세의 법정기일은 세금 종류와 부과 방식에 따라 다릅니다. 신고로 세액이 확정되는 국세는 신고일, 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과한 국세는 납부고지서 발송일 등이 법정기일입니다.
| 어떤 행위ㆍ상황 | 적용 조문 | 법정형ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우 | 국세기본법 제35조제1항 본문 | 원칙적으로 다른 공과금이나 채권보다 우선 징수 |
| 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정되고 그 사실이 대통령령으로 정하는 방법으로 증명된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 매각되는 경우 | 국세기본법 제35조제1항제3호나목 | 임대차보증금반환채권이 국세 우선 원칙의 예외가 될 수 있음 |
| 해당 재산에 부과된 상속세ㆍ증여세ㆍ종합부동산세가 있는 경우 | 국세기본법 제35조제3항 | 제1항제3호에도 불구하고 해당 세금이 임대차보증금반환채권보다 우선 |
| 확정일자 또는 전세권 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세ㆍ증여세ㆍ종합부동산세가 있는 경우 | 국세기본법 제35조제7항 | 일정 범위에서 임대차보증금반환채권등이 그 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있음 |
| 임대차계약을 체결할 때 | 주택임대차보호법 제3조의7제1호ㆍ제2호 | 임대인은 확정일자 정보와 납세증명서를 제시하여야 함. 계약 전 동의로 각 열람 절차를 갈음할 수 있음 |
상속세ㆍ증여세ㆍ종합부동산세는 왜 따로 봐야 하나요?
해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 국세기본법 제35조제3항에 따라 제1항제3호의 임대차보증금반환채권보다 우선합니다. 따라서 일반 국세에 관한 법정기일 비교만으로 보증금 순위를 단정할 수 없습니다.
다만 국세기본법 제35조제7항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 또는 주거용 건물의 전세권에 관하여 별도 조정을 둡니다. 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산의 상속세ㆍ증여세ㆍ종합부동산세는, 해당 세금으로 우선 징수할 수 있었던 금액 범위에서 임대차보증금반환채권등의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다.
계약 전에 체납 세금 정보를 확인할 수 있나요?
임대인은 임대차계약을 체결할 때 납세증명서와 확정일자 부여일ㆍ차임ㆍ보증금 등의 정보를 임차인에게 제시하여야 합니다. 다만 확정일자 정보는 계약 체결 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써, 납세증명서는 미납국세와 체납액 열람 및 미납지방세 열람에 각각 동의함으로써 갈음할 수 있습니다.
임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 확정일자 정보를 요청할 수 있습니다. 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 정보 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없으며 수수료가 부과됩니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
제시된 자료에는 주택임대차보호법 제3조의7 위반에 대한 벌칙 또는 과태료 조문과 액수가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 정보 제시 의무 위반의 처벌 수위를 말할 수 없습니다.
이 주제에 관한 판례는 제시된 자료에서 확인되지 않았습니다. 전세보증금과 국세의 실제 변제 순서는 국세의 종류, 법정기일, 대항요건과 확정일자 취득 시점, 해당 재산에 부과된 세금인지 여부를 구분해 판단해야 합니다.
관련 법령
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
제35조(국세의 우선) ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
밀린 세금이 있으면 전세보증금은 무조건 밀리나요?
그렇지 않습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일 전에 설정된 경우에는 임대차보증금반환채권이 국세보다 우선할 수 있습니다.
전세 확정일자보다 늦게 생긴 세금도 보증금보다 먼저 받나요?
일반 국세는 법정기일과 확정일자의 선후관계를 비교해야 합니다. 다만 해당 재산에 부과된 상속세ㆍ증여세ㆍ종합부동산세는 별도 우선 규정과 대신 변제 규정이 있으므로 세금 종류까지 확인해야 합니다.
계약 전에 집주인 체납 세금을 볼 수 있나요?
임대인은 확정일자 정보와 납세증명서를 제시하거나, 계약 전에 확정일자 정보 제공 요청 및 미납국세와 체납액·미납지방세 열람에 각각 동의하는 방식으로 갈음할 수 있습니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 정보 제공을 요청할 수 있습니다.
