밀린 세금이 전세보증금보다 먼저 배당되나요?
결론부터 말하면, 집주인의 밀린 국세가 언제나 전세보증금보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 국세의 법정기일과 임차인이 대항요건 및 확정일자를 갖춘 시점을 비교해야 합니다. 세금의 종류와 주택 소유권이 이전되었는지도 함께 살펴야 합니다.
기본 판단 기준은 ‘법정기일’과 임차권의 선후입니다
국세기본법 제35조제1항은 국세와 강제징수비를 다른 공과금이나 채권보다 우선하여 징수하는 것을 원칙으로 합니다. 그러나 같은 항은 여러 예외도 두고 있습니다.
주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 다음과 같이 판단합니다.
- 임차권이 국세의 법정기일보다 먼저 설정되었다면, 그 임대차보증금반환채권은 원칙적으로 해당 국세보다 우선할 수 있습니다.
- 국세의 법정기일이 임차권보다 앞선다면, 그 국세가 보증금보다 우선할 수 있습니다.
- 임차권이 먼저 설정되었다는 사실은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명해야 합니다.
따라서 계약서 작성일만 비교해서는 부족합니다. 임차인이 대항요건과 확정일자를 언제 갖추었는지, 해당 국세의 법정기일이 언제인지를 확인해야 합니다.
법정기일은 단순한 체납일이나 납부기한과 같지 않습니다
국세기본법 제35조제2항은 세금의 유형에 따라 법정기일을 달리 정합니다.
예를 들어 신고에 따라 세액이 확정되는 국세는 신고일, 정부가 세액을 결정하거나 경정하여 고지하는 경우에는 납부고지서 발송일이 법정기일이 됩니다. 원천징수되는 소득세·법인세 등은 납세의무 확정일이 기준이 될 수 있습니다.
그러므로 “집주인이 언제부터 세금을 밀렸는가”만으로 배당 순서를 단정할 수 없습니다. 실제로는 해당 국세가 어떤 유형인지와 법정기일을 개별적으로 확인해야 합니다.
해당 주택에 부과된 일부 국세에는 별도 규정이 있습니다
국세기본법 제35조제3항은 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세를 임대차보증금반환채권보다 우선하도록 정하고 있습니다.
다만 같은 조 제7항은 다시 예외를 둡니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세가 있는 경우, 임대차보증금반환채권은 그 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다.
이때 대신 변제되는 금액은 해당 세금이 우선 징수될 수 있었던 금액으로 제한됩니다. 또한 임차인보다 앞선 저당권 등의 변제액이나, 제3항에 따라 세금을 우선 징수할 때 임차인이 받을 수 있었던 금액에는 영향을 미치지 않습니다. 따라서 해당 주택에 부과된 세금이라고 해서 언제나 보증금보다 앞선다고 단순화해서는 안 됩니다.
소액보증금 중 일정 금액은 별도의 우선변제 대상이 될 수 있습니다
국세기본법 제35조제1항제4호는 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 경우, 보증금 중 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 일정 금액에 관한 채권을 국세 우선 원칙의 예외로 정합니다.
다만 어떤 임차인이 적용 대상인지, 얼마까지 보호되는지는 제공된 자료에 구체적인 기준과 금액이 없으므로 여기서 단정할 수 없습니다.
집주인이 바뀐 주택에는 별도 규정이 적용됩니다
전세권이나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정된 뒤 주택이 양도·상속·증여된 경우에는 국세기본법 제35조제1항제3호의2를 함께 살펴야 합니다.
이 경우에도 임대차보증금반환채권이 보호되는 구조이지만, 직전 보유자가 권리 설정 당시 체납하고 있던 국세 등을 고려하여 대통령령으로 계산한 범위에서는 일정한 국세가 우선할 수 있습니다. 제공된 자료에는 구체적인 계산 방법이 없으므로 소유권이 이전된 주택은 일반적인 법정기일 비교만으로 결론 내리기 어렵습니다.
계약 전에 집주인의 세금 정보를 확인할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의7에 따르면 임대인은 임대차계약을 체결할 때 다음 정보를 임차인에게 제시해야 합니다.
- 해당 주택의 기존 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등에 관한 정보
- 국세와 지방세 납세증명서
다만 반드시 서류를 직접 제시하는 방법만 허용되는 것은 아닙니다.
기존 임대차 정보는 계약 체결 전에 임대인이 정보 제공 요청에 동의하는 방법으로 갈음할 수 있습니다. 세금 정보도 임대인이 계약 전에 미납국세와 체납액 열람 및 미납지방세 열람에 각각 동의하는 방법으로 납세증명서 제시를 갈음할 수 있습니다.
임대차계약을 체결하려는 사람이 기존 임대차 정보를 요청하려면 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임차인이 되려는 사람에게 아무 조건 없는 단독 열람권이 인정된다고 볼 수는 없습니다.
핵심 정리
밀린 국세와 전세보증금의 순서는 다음 항목을 종합해 판단해야 합니다.
- 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점
- 국세기본법상 해당 국세의 법정기일
- 해당 세금이 주택에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세인지
- 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제 대상인지
- 임차권 설정 후 주택의 소유권이 이전되었는지
- 임차인보다 앞선 저당권 등 다른 권리가 있는지
따라서 “세금은 항상 전세보증금보다 먼저다” 또는 “확정일자만 받으면 보증금이 항상 먼저다”라는 설명은 모두 정확하지 않습니다. 계약 전에는 임대인이 제시하는 국세·지방세 납세증명서나 임대인의 동의를 통한 미납 세금 열람 결과를 확인하고, 기존 임대차 정보도 함께 살펴야 합니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의2제2항
- 주택임대차보호법 제3조의6제3항·제4항·제5항·제6항
- 주택임대차보호법 제3조의7
- 주택임대차보호법 제8조
- 국세기본법 제35조
- 국세징수법 제108조·제109조제1항
- 지방세징수법 제5조제2항·제6조제1항
