밀린 세금이 내 전세보증금보다 먼저 배당되나요?
결론부터 말하면, 항상 체납 세금이 전세보증금보다 먼저 배당되는 것은 아닙니다. 전세보증금반환채권이 대항요건과 확정일자를 갖추었는지, 국세의 법정기일이 언제인지, 체납 세금의 종류가 무엇인지에 따라 순서가 달라집니다.
핵심은 ‘법정기일’과 확정일자의 선후입니다
국세기본법 제35조제1항은 국세와 강제징수비를 다른 채권보다 우선 징수한다고 정합니다. 다만 예외도 함께 두고 있습니다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일 전에 설정되었다면, 해당 임대차보증금반환채권은 그 국세보다 우선할 수 있습니다. 이때 임차권이 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명해야 합니다.
법정기일은 세금의 종류에 따라 달라집니다. 예를 들어 신고로 납세의무가 확정되는 국세는 신고일, 정부의 결정·경정 또는 수시부과로 고지되는 세금은 납부고지서 발송일 등이 법정기일이 됩니다.
따라서 단순히 “집주인이 세금을 체납했는지”만으로 배당 순서를 판단할 수는 없습니다. 임차권의 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점과 해당 국세의 법정기일을 비교해야 합니다.
세금이 전세보증금보다 우선할 수 있는 경우
다음과 같은 경우에는 전세보증금보다 세금이 먼저 배당될 수 있습니다.
첫째, 해당 국세의 법정기일이 임차권의 설정 시점보다 빠른 경우입니다.
둘째, 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세인 경우입니다. 국세기본법 제35조제3항은 이러한 세금이 제1항제3호에 따른 채권이나 임대차보증금반환채권보다 우선한다고 정합니다.
다만 같은 조 제7항은 일정한 경우 예외를 둡니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의한 임대차보증금반환채권은, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 해당 재산의 상속세·증여세·종합부동산세에 대해 우선 징수 순서를 대신하여 변제될 수 있습니다. 이때 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 세금의 징수액으로 한정됩니다.
셋째, 재산이 양도·상속·증여된 뒤 강제징수나 경매 절차에서 매각되는 경우입니다. 이때는 직전 보유자의 체납 국세 등을 고려하여 계산한 금액 범위에서, 전세권이나 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권보다 법정기일이 빠른 국세가 우선할 수 있는 별도 규정이 있습니다.
일정 금액의 보증금에는 별도 우선변제 규정이 있습니다
국세기본법 제35조제1항제4호는 「주택임대차보호법」 제8조가 적용되는 임대차에서, 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 보증금 중 일정 금액에 관한 채권을 국세보다 우선하는 채권으로 정하고 있습니다.
다만 글감에는 그 일정 금액이나 구체적인 적용 요건이 제시되어 있지 않으므로, 여기서 구체적인 금액을 단정할 수는 없습니다.
계약 전에 체납 세금 관련 정보를 확인할 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의7에 따르면, 임대차계약을 체결할 때 임대인은 임차인에게 다음 사항을 제시해야 합니다.
- 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보
- 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서
- 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서
다만 서류를 제시하는 방법만 가능한 것은 아닙니다. 임대인이 계약 체결 전에 동의하면, 확정일자 관련 정보 제공으로 갈음할 수 있습니다. 또한 국세와 지방세에 대해서는 각각 미납국세·체납액 열람 및 미납지방세 열람에 동의하는 방식으로 갈음할 수 있습니다.
임차인이 되려는 사람이 집주인의 동의 없이 단독으로 체납 세금이나 임대차 정보를 열람할 수 있다는 의미도 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의6제4항은 계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 정보 제공을 요청할 수 있다고 정하고 있습니다.
정리
밀린 세금이 전세보증금보다 먼저 배당되는지는 다음 기준으로 판단합니다.
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 국세의 법정기일보다 먼저 설정되었는지
- 해당 세금이 상속세·증여세·종합부동산세인지
- 일정 금액의 보증금에 관한 우선변제 규정이 적용되는지
- 재산이 양도·상속·증여된 뒤 매각되는 특수한 경우인지
따라서 답은 **“체납 세금이 언제나 먼저 배당되는 것은 아니지만, 세금의 법정기일과 세목에 따라 전세보증금보다 우선할 수 있다”**입니다.
참고한 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의6, 제3조의7, 제3조의2제2항, 제8조
- 「국세기본법」 제35조
- 「국세징수법」 제108조, 제109조제1항
- 「지방세징수법」 제5조제2항, 제6조제1항
