적자와 임대의무기간: 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있는 조건
임대사업을 등록한 사업자가 마주하는 현실적인 질문이 하나 있다. 경영이 어려워져 적자가 계속되면, 임대의무기간이 남아 있는 동안에도 그 주택을 일반인에게 팔 수 있을까.
원칙: 임대의무기간 중에는 양도 금지
민간임대주택에 관한 특별법은 명확한 원칙을 정한다. 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없다. 이는 임대주택 공급을 안정화하기 위한 제도의 핵심이다.
예외의 경로: 신고냐 허가냐
다만 상황에 따라 세 가지 길이 열린다.
1단계: 다른 임대사업자에게 매각할 때
임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게 양도하려면, 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있다. 이때 양수인은 양도인의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이 뜻을 양수도계약서에 명시해야 한다.
2단계: 일반인에게 매각할 때 ― 특정 사유 필수
일반인(임대사업자가 아닌 자)에게 매각하는 것은 신고가 아니라 허가를 받아야 하고, 이 허가는 특정 사유가 있을 때만 가능하다. 적자가 계속되는 상황은 여기에 해당할 수 있다.
적자가 허가 사유가 되는가
법은 일반인 양도의 사유를 명시한다. 그 첫 번째가 바로 경제적 어려움이다.
“부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우”
“그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정” 이 대목이 중요하다. 법은 적자 그 자체를 명시하지 않았다. 어느 수준의 손실이 “임대를 계속할 수 없는” 경제적 사정에 해당하는지는 하위 법령(대통령령)이 정하기로 미뤘다. 따라서 적자만으로는 자동으로 허가 사유가 되지 않으며, 해당 하위 법령을 확인해야 한다.
절차와 선택지
허가를 신청하는 사업자 앞에는 두 가지 선택이 있다.
- 계속 임대하지 않고 말소: 임대사업자 등록 자체를 취소하는 경로
- 일반인에게 양도: 허가를 받아 비사업자에게 주택을 매각하는 경로
임대의무기간이 지난 후는 어떻게 되나
임대의무기간을 채운 후에는 상황이 달라진다. 이 경우 시장·군수·구청장에게 신고하면 되고, 양수인이 임대사업자로 등록하려면 포괄적 지위 승계가 적용된다. 다만 여전히 신고 절차를 거쳐야 하고, 행정청은 법에 적합한지 검토해 신고를 수리해야 한다.
결론
등록임대주택을 적자 사유로 일반인에게 매각하려면:
- 적자가 법령이 정한 “임대를 계속할 수 없는 경제적 사정”에 해당하는지 확인 필수
- 해당하면 시장·군수·구청장에게 허가 신청 (신고 아님)
- 허가 절차와 요건은 대통령령으로 정해진 방식에 따라야 함
모든 적자가 이 사유에 해당하는 것은 아니며, 개별 상황과 하위 법령을 함께 검토해야 한다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조(임대의무기간 및 양도 등)
