적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있을까? 민간임대주택법 제43조 정리

입력 2026.10.10. 오전 10:08

기준일: 2026년 10월 10일 기준 법령: 「민간임대주택에 관한 특별법」(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)

핵심 답변

• 임대의무기간 중에는 원칙적으로 팔 수 없습니다. 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없습니다(제43조제1항).
• 일반인(임대사업자가 아닌 자)에게 팔려면 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
  1. 제43조제4항 각 호의 사유 중 하나에 해당해야 합니다.
  2. 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
  • 사유 없이 허가만으로 팔 수 있는 구조가 아닙니다.
• 적자와 관련될 수 있는 사유는 제4항제1호입니다. 조문은 “부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우”입니다.
  • 다만 적자가 이어진다는 사정이 ‘그 밖의 경제적 사정’에 해당하는지는 법률 조문만으로 판단할 수 없습니다.
  • 구체적인 기준은 대통령령에 맡겨져 있습니다.
• 다른 임대사업자에게는 임대의무기간 중에도 팔 수 있습니다. 이때 필요한 절차는 허가가 아니라 시장·군수·구청장에 대한 신고입니다. 신고를 먼저 한 뒤 양도할 수 있습니다(제43조제2항).
• 임대의무기간이 지난 뒤에도 신고해야 합니다(제43조제3항).

한눈에 보는 양도 경로

1. 원칙: 임대의무기간 동안에는 양도할 수 없다

제43조제1항은 이렇게 규정합니다.

임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

조문에서 확인할 수 있는 내용은 다음과 같습니다.

• 임대의무기간 동안에는 계속 임대할 의무와 양도 금지가 함께 적용됩니다.
• 임대의무기간의 기산 시점은 대통령령이 정합니다.
• 임대의무기간의 길이는 제2조제4호·제5호·제6호의2에서 정합니다.
• 제2항(사업자 간 양도)과 제4항(비사업자 양도·말소)은 모두 **“제1항에도 불구하고”**로 시작합니다. 둘 다 원칙에 대한 예외라는 뜻입니다.

2. 일반인에게 팔려면: 사유와 허가가 모두 필요하다(제43조제4항)

제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

적자는 제1호에 해당할까?

적자 상황과 관련될 수 있는 조항은 제1호입니다. 조문을 읽을 때 다음 세 가지를 확인해야 합니다.

1. 조문에 직접 나오는 예시는 “부도, 파산”뿐입니다. 그 밖의 경제적 사정은 대통령령이 정합니다. 따라서 적자가 계속된다는 사정이 여기에 들어가는지는 대통령령의 내용을 확인해야 알 수 있습니다.
2. “임대를 계속할 수 없는 경우”여야 합니다. 조문은 경제적 어려움이 있다는 것만으로 충분하다고 쓰지 않았습니다. 그 사정 때문에 임대를 계속할 수 없는 상태를 요구합니다.
3. 사유에 해당해도 허가를 받아야 합니다. 비사업자에게 양도하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 절차도 대통령령이 정합니다.

제4항의 길은 두 가지다

각 호의 사유가 있으면 임대사업자는 다음 중 하나를 선택할 수 있습니다.

• 말소: 계속 임대하지 않고 등록을 말소합니다.
• 허가 양도: 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도합니다.

허가 여부에 대해 조문이 말하지 않는 것

제5항에는 사업자 간 양도 신고 등에 대해 “신고를 수리하여야 한다”는 행정청의 의무 문언이 있습니다. 제4항의 허가에는 이런 문언이 없습니다. 사유가 있다고 해서 허가가 반드시 나온다고 조문에서 읽어낼 수는 없습니다.

3. 다른 임대사업자에게 파는 경우: 신고 후 양도(제43조제2항)

제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

적자 때문에 임대를 이어가기 어렵다면, 양수인이 임대사업자인 경우에는 이 경로를 검토할 수 있습니다. 다만 다음 사항을 구분해야 합니다.

• 순서: 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 신고 절차는 국토교통부령이 정합니다.
• 효과: 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계합니다. 임대사업자로서 지는 의무를 함께 넘겨받는다는 뜻입니다.
• 의무: 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다.
• 수리 조건: 이 신고에 대해 시장·군수·구청장은 그 내용을 검토하여 “이 법에 적합하면” 신고를 수리해야 합니다(제43조제5항). 신고만 하면 끝나는 것이 아니라, 법에 맞는지 검토하는 과정이 있습니다.

4. 임대의무기간이 지난 뒤에도 신고해야 한다(제43조제3항·제5항·제6항)

임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.

• 임대의무기간이 지난 뒤라도 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.
• 양수인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 지위 포괄 승계와 계약서 명시 의무(제2항 후단)가 적용됩니다.

신고 수리 의무의 범위(제5항): 시장·군수·구청장이 “이 법에 적합하면 신고를 수리하여야” 하는 대상은 다음 두 가지입니다.

1. 제2항 신고(임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도)
2. 제3항 신고 중 공공지원민간임대주택의 양도

양도할 수 있는 시점(제6항): 주택 유형에 따라 기준이 다릅니다.

• 장기일반민간임대주택·단기민간임대주택: 제3항에 따라 “신고된” 주택을 양도할 수 있습니다.
• 공공지원민간임대주택: 제5항에 따라 “신고가 수리된” 주택을 양도할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 적자가 계속되면 허가를 받아 일반인에게 팔 수 있나요? 조문상 관련 사유는 제43조제4항제1호입니다. 다만 적자가 ‘대통령령으로 정하는 경제적 사정’에 들어가는지, 그로 인해 ‘임대를 계속할 수 없는 경우’로 인정되는지는 법률 조문만으로 확정할 수 없습니다. 대통령령의 기준과 허가 절차를 거쳐야 합니다.

Q2. 허가 신청만 하면 일반인에게 팔 수 있나요? 아닙니다. 비사업자 양도는 제4항 각 호의 사유가 있을 때만 가능하고, 그 위에 허가를 받아야 합니다.

Q3. 임대사업자에게 파는 것은 허가가 필요 없나요? 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도할 때 필요한 절차는 허가가 아니라 신고입니다. 신고한 후 양도할 수 있고, 양수인은 임대사업자 지위를 포괄 승계합니다(제43조제2항).

Q4. 팔지 않고 등록만 말소할 수도 있나요? 제4항 각 호의 사유가 있으면 임대의무기간 중에도 계속 임대하지 않고 말소할 수 있습니다. 제3호는 “제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우”인데, 그 말소 사유가 구체적으로 무엇인지는 이 글의 범위 밖입니다.

Q5. 임대의무기간이 끝나면 신고 없이 팔아도 되나요? 아닙니다. 임대의무기간이 지난 후 양도하려는 경우에도 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(제43조제3항).

Q6. 위반하면 어떤 제재를 받나요? 제43조 위반에 대한 벌칙·과태료 조문과 그 수준은 이 글이 근거로 삼은 자료에서 확인되지 않아 다루지 않습니다.

이 글의 범위와 한계

• 하위법령·다른 조문에 맡겨진 사항(이 글에서 다루지 않음):
  • 임대의무기간의 기산 시점(대통령령)
  • 임대의무기간의 길이(제2조제4호·제5호·제6호의2)
  • 신고 절차(국토교통부령)
  • 허가 절차와 제4항제1호의 ‘그 밖의 경제적 사정’(대통령령)
  • 제6조제1항제11호의 말소 사유
• 판례: 이 주제와 관련해 이 글이 근거로 삼은 판례는 없습니다.
• 개정 연혁: 현행 제43조 문언은 법률 제20550호(2024. 12. 3. 공포) 개정으로 만들어졌습니다. 2026. 1. 2. 시행된 법률 제21065호(2025. 10. 1. 정부조직법 개정에 따른 타법개정) 부칙이 이 법에서 고친 것은 두 곳뿐이고, 제43조는 고치지 않았습니다.
  • 제30조제3항·제4항 후단: “환경부장관” → “기후에너지환경부장관”
  • 제36조제2항: “기획재정부장관” → “재정경제부장관”

시행 예정 개정 참고(기준일 현재 미시행)

• 2027년 3월 9일 시행본(법률 제21899호)과 2027년 9월 9일 시행본(법률 제21901호)에서도 제43조 문언은 현행과 같습니다.
• 상속에 따른 임대사업자 지위 승계를 다루는 제43조의2는 법률 제21899호로 개정되었지만, 기준일 현재 아직 시행되지 않았습니다.
  • 시행일: 2027년 3월 9일
  • 적용 대상: 이 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용됩니다(법률 제21899호 부칙 제1조·제4조).

참고 법령

• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항~제6항(임대의무기간 및 양도 등) — 현행, 시행 2026. 1. 2.
  • 제43조제4항제1호~제3호
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호·제5호·제6호의2(임대의무기간의 근거, 제43조제1항에서 인용)
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호(말소, 제43조제4항제3호에서 인용)
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조의2제1항제4호(제43조제4항제2호에서 인용)
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조·제7조
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙(법률 제21899호, 2026. 9. 8.) 제1조·제4조 — 제43조의2 개정규정, 2027. 3. 9. 시행 예정

관련 법령: 민간임대주택에 관한 특별법 제43조

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