적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요?
요약 및 결론: 등록임대주택은 임대의무기간 중 계속 임대해야 하므로, 적자가 계속된다는 사정만으로 임대사업자가 아닌 사람에게 바로 양도할 수는 없습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제4항 각 호에 해당하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 경우에만 비사업자에게 양도할 수 있습니다.
등록임대주택의 운영 손실이 누적되면 매각을 고려하게 되지만, 임대의무기간 중 양도에는 상대방과 사유에 따라 서로 다른 절차가 적용됩니다. 다른 임대사업자에게 넘기는 경우는 신고 후 양도가 가능하지만, 임대사업자가 아닌 사람에게 넘기는 경우에는 법에서 정한 예외 사유와 허가가 필요합니다.
임대의무기간 중 일반인에게 팔 수 있는 경우는 언제인가요?
임대의무기간 중 등록임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 양도하려면 제43조제4항 각 호 중 하나에 해당해야 합니다. 그 사유가 있더라도 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 비사업자에게 양도할 수 있습니다.
제43조제4항이 정한 사유는 부도ㆍ파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우, 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우, 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우입니다. 적자 지속이 제4항제1호의 경제적 사정에 해당하는지는 대통령령상 기준과 개별 사정을 통해 판단할 문제이며, 제43조만으로는 확인할 수 없습니다.
다른 임대사업자에게 넘기는 절차와 무엇이 다른가요?
임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 그 승계 사실은 양수도계약서에 명시해야 합니다.
임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우에는 단순 신고가 아니라 허가가 필요합니다. 제43조제4항의 허가 양도는 법정 사유가 있는 경우에만 가능한 예외 절차입니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 요건ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 임대의무기간 중 계속 임대 | 제43조제1항 | 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며, 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없음 |
| 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도 | 제43조제2항 | 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 양도 가능, 양수인의 지위 포괄 승계 및 계약서 명시 필요 |
| 임대의무기간 중 비사업자에게 양도 | 제43조제4항 | 각 호 사유에 해당하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받은 경우 가능 |
| 임대의무기간 경과 후 양도 | 제43조제3항 | 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 함 |
허가 사유가 있으면 말소와 양도 중 하나를 선택할 수 있나요?
제43조제4항 각 호의 사유가 있으면 임대사업자는 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있습니다. 말소와 비사업자 양도는 같은 사유에서 검토될 수 있지만, 비사업자 양도에는 허가가 별도로 요구됩니다.
제43조제4항에는 허가 신청을 받으면 행정청이 반드시 허가해야 한다는 문언이 없습니다. 반면 제43조제5항의 신고 수리 의무는 임대의무기간 중 사업자 간 양도 신고와, 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택 양도 신고에 한정됩니다.
임대의무기간이 끝나면 일반인에게 바로 팔아도 되나요?
임대의무기간이 지난 뒤에도 양도 전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 합니다. 양수인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 지위 포괄 승계와 양수도계약서 명시에 관한 제43조제2항 후단이 적용됩니다.
장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택은 제43조제3항에 따라 신고된 뒤 양도할 수 있습니다. 공공지원민간임대주택은 제43조제5항에 따라 신고가 수리된 뒤 양도할 수 있습니다.
실제 제재 수위는 확인됐나요?
글감 범위에서는 제43조 위반에 관한 벌칙ㆍ과태료 조문과 법정형이 확인되지 않았습니다. 제43조 위반에 관한 공표된 처벌 통계, 양형기준 또는 판례도 글감 범위에서는 확인되지 않았습니다.
관련 법령
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
자주 묻는 질문
적자만 나면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요?
적자 발생만으로 비사업자 양도가 가능하다고 단정할 수는 없습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제4항제1호의 경제적 사정에 해당해야 하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.
등록임대주택을 다른 임대사업자에게 넘길 때도 허가가 필요한가요?
임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도하는 경우에는 허가가 아니라 신고 절차가 적용됩니다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 양도할 수 있고, 양수인은 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계합니다.
임대의무기간이 끝난 뒤에는 신고 없이 매각할 수 있나요?
임대의무기간이 지난 뒤 양도하려는 임대사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 합니다. 양도 대상 주택의 유형에 따라 신고 또는 신고 수리 후 양도가 가능해집니다.
