적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요?
적자가 계속된다는 이유만으로 임대의무기간 중 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 그 기간이 지나기 전에는 양도할 수 없습니다.
다만 법에서 정한 사유에 해당하면 예외가 가능합니다. 임대사업자가 아닌 사람에게 팔려면 해당 사유가 있어야 하고, 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 단순히 허가를 신청하는 것만으로 양도할 수 있는 것은 아닙니다.
일반인에게 양도할 수 있는 법정 사유
「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항은 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 수 있는 경우를 다음과 같이 정합니다.
- 부도·파산 또는 대통령령으로 정하는 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
- 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위해 필요한 운영비용 등을 마련하려고, 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 후 매각하는 경우
- 같은 법 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우
이 가운데 경제적 사정에 관한 조항은 임대를 계속할 수 없는 경우를 요건으로 삼습니다. 따라서 적자가 발생하거나 계속된다는 사실만으로 이 요건을 충족한다고 단정할 수는 없습니다. ‘그 밖의 경제적 사정’의 구체적인 범위와 허가 절차는 대통령령에 맡겨져 있어, 여기 제시된 법 조문만으로 적자만으로 허가를 받을 수 있는지 판단할 수 없습니다.
제4항은 법정 사유가 있을 때 임대의무기간 안에 계속 임대하지 않고 말소하는 길과 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도하는 길을 정하고 있습니다. 두 절차는 구별됩니다.
다른 임대사업자에게 파는 경우는 다릅니다
임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 그 내용을 양수도계약서에 명시해야 합니다.
따라서 매수인이 임대사업자인지 아닌지가 중요합니다. 임대사업자에게 양도하는 경우에는 신고 절차가 적용되지만, 임대사업자가 아닌 사람에게 양도하려면 제43조제4항의 법정 사유와 허가가 필요합니다.
임대의무기간이 끝난 뒤에도 신고해야 합니다
임대의무기간이 지난 뒤의 양도도 신고 대상입니다. 법은 임대사업자가 시장·군수·구청장에게 신고하도록 정하고 있습니다. 임대사업자로 등록하는 사람에게 양도하는 경우에는 임대사업자 지위의 포괄 승계 규정이 적용됩니다.
정리하면, 적자가 계속된다는 사정만으로 일반인에게 팔 수 있다고 볼 수는 없습니다. 임대의무기간 중 일반인에게 양도하려면 법에서 정한 사유에 해당하는지와 허가 요건을 확인해야 합니다. 허가 절차와 경제적 사정의 구체적인 범위는 이 글의 근거 자료에 포함되어 있지 않습니다.
참고한 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호·제5호·제6호의2
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항부터 제6항까지
