적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요?
적자가 계속된다는 이유만으로 임대의무기간 중 등록임대주택을 일반인에게 팔 수는 없습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조는 임대사업자가 임대의무기간 동안 주택을 계속 임대하고, 그 기간이 지나기 전에는 양도하지 못하도록 정합니다.
일반인처럼 임대사업자가 아닌 사람에게 의무기간 중 양도하려면, 제43조제4항 각 호의 사유 중 하나에 해당하고 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 적자와 관련해 살펴볼 사유는 ‘부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우’입니다. 따라서 적자가 있다는 사실과 그로 인해 임대를 계속할 수 없는지는 구분해야 합니다. ‘그 밖의 경제적 사정’의 구체적인 범위는 제공된 자료만으로 확인할 수 없습니다.
제43조제4항에는 공공지원임대주택의 20년 이상 임대에 필요한 운영비용 등을 마련하기 위해 정해진 주택 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우와, 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우도 규정돼 있습니다. 해당 사유가 있으면 계속 임대하지 않고 말소하는 길과, 허가를 받아 비사업자에게 양도하는 길이 규정돼 있습니다. 말소와 양도는 같은 절차가 아닙니다.
매수인이 다른 임대사업자라면 규칙이 다릅니다. 의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 이때 매수인은 매도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하며, 그 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. 이 신고는 법에 적합하면 수리해야 하는 대상으로 규정돼 있습니다.
임대의무기간이 지난 뒤에도 양도하려는 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 그때 매수인이 임대사업자로 등록하면 지위 포괄 승계 규정이 적용됩니다.
참고 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항부터 제6항까지
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제1항제11호, 제21조의2제1항제4호
