적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요?
결론부터 말하면, 적자가 계속된다는 사정만으로 등록임대주택을 일반인에게 바로 양도할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 제43조는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 원칙적으로 그 기간이 지나기 전에는 양도할 수 없다고 정합니다.
다만 임대의무기간 중 양도에는 구분된 예외가 있습니다.
다른 임대사업자에게 양도하는 경우
임대의무기간 중에도 다른 임대사업자에게는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 이때 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 그러한 승계 내용을 양수도계약서에 명시해야 합니다.
이는 일반인에게 파는 경우와 다른 경로입니다. 양수인이 임대사업자가 아니라면 이 규정만으로는 양도할 수 없습니다.
일반인처럼 임대사업자가 아닌 사람에게 양도하는 경우
임대사업자가 아닌 사람에게 양도하려면 시장·군수·구청장의 허가가 필요합니다. 또한 허가는 법이 정한 사유 중 하나에 해당하는 경우에 가능합니다.
그 사유에는 다음이 포함됩니다.
- 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
- 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 운영비용 등을 마련하려고, 일정한 주택 일부를 10년 임대 후 매각하는 경우
- 법에서 정한 말소 사유에 해당하는 경우
따라서 구체적 사정이 법에서 말하는 경제적 사정에 해당하는지는 별도로 살펴볼 문제입니다. 제43조는 경제적 사정의 구체적 범위를 대통령령에 맡기고 있으므로, 이 조문만으로 구체적 사정이 곧바로 허가 사유가 된다고 보기는 어렵습니다.
허가가 가능한 경우에도 두 가지 선택지가 있습니다
법정 사유가 있는 경우에는 임대사업자가 계속 임대하지 않고 말소하거나, 또는 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 수 있습니다. 말소와 비사업자 양도는 같은 결과가 아니라, 법이 나누어 둔 선택지입니다.
또한 제43조제4항은 허가가 필요한 비사업자 양도를 정할 뿐, 허가 신청이 있으면 행정청이 반드시 허가해야 한다는 문언은 두고 있지 않습니다.
임대의무기간이 끝난 뒤에도 신고는 필요합니다
임대의무기간이 지났더라도 양도 전에 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 기간이 지났다는 이유만으로 아무 절차 없이 양도할 수 있는 구조는 아닙니다.
정리하면, 계속된 적자는 비사업자 양도를 검토하게 하는 사정이 될 수는 있지만, 일반인에게 양도하려면 법정 사유 해당 여부와 시장·군수·구청장의 허가가 핵심입니다. 반면 다른 임대사업자에게 양도하는 경우에는 신고 후 양도와 지위 승계의 규정이 적용됩니다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제3항
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제5항
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제6항
