적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요?
요약 및 결론: 등록임대주택은 임대의무기간이 지나기 전에는 원칙적으로 양도할 수 없습니다. 적자 등 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에도, 임대사업자가 아닌 사람에게 팔려면 법에서 정한 사유에 해당하고 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 적자만으로 허가 대상이라고 단정할 수는 없습니다.
임대의무기간 중에는 매수인이 누구인지에 따라 절차가 달라집니다. 다른 임대사업자에게 양도할 때는 신고 후 양도할 수 있지만, 일반인처럼 임대사업자가 아닌 사람에게 양도하려면 법정 사유와 허가가 필요합니다.
본문
임대의무기간 중 적자라면 일반인에게 팔 수 있나요?
적자가 계속된다는 사실만으로 일반인에게 매도할 수 있는 것은 아닙니다. 제43조제4항은 부도·파산 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등 열거된 사유에 해당하면, 임대사업을 말소하거나 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있도록 합니다. 구체적인 허가 절차와 ‘그 밖의 경제적 사정’의 범위는 이 글감에 포함되어 있지 않습니다.
제43조제4항에 따른 방법은 두 가지입니다. 해당 사유가 있으면 임대를 계속하지 않고 등록을 말소하거나, 허가를 받아 비사업자에게 양도할 수 있습니다. 적자가 있다는 이유만으로 허가가 난다고 단정할 수는 없습니다.
다른 임대사업자에게 넘기는 절차는 무엇인가요?
임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 양도·양수계약서에는 그 뜻을 명시해야 합니다.
이 신고에 대해 시장·군수·구청장은 내용을 검토해 법에 적합하면 신고를 수리해야 합니다. 이는 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 때 필요한 허가와 다른 절차입니다.
임대의무기간이 끝난 뒤에도 양도 신고가 필요한가요?
임대의무기간이 끝난 뒤에도 양도하려면 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 양수인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 임대사업자 지위의 포괄 승계에 관한 제43조제2항 후단이 적용됩니다.
제43조제5항의 신고 수리 의무는 임대의무기간 중 사업자 간 양도 신고와, 임대의무기간이 지난 뒤 공공지원민간임대주택을 양도하는 신고에 한정됩니다. 제43조제6항도 장기일반·단기민간임대주택은 ‘신고된’ 주택으로, 공공지원민간임대주택은 ‘신고가 수리된’ 주택으로 구분합니다.
행위별 절차와 법적 효과는 어떻게 다른가요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 절차·법적 효과 |
|---|---|---|
| 임대의무기간 중 양도 | 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항 | 원칙적으로 양도할 수 없음 |
| 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도 | 같은 법 제43조제2항·제5항 | 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도. 양수인은 임대사업자 지위를 포괄 승계하고, 계약서에 그 뜻을 명시해야 함 |
| 법정 사유에 따라 임대를 계속하지 않고 말소하거나 비사업자에게 양도 | 같은 법 제43조제4항 | 말소하거나, 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도 |
| 임대의무기간이 지난 뒤 양도 | 같은 법 제43조제3항·제5항·제6항 | 시장·군수·구청장에게 신고. 신고 수리 의무와 양도 가능한 주택의 구분은 조문상 유형별로 다름 |
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
이 글감에는 제43조 위반에 대한 벌칙·과태료 조문과 법정형이 확인되어 있지 않습니다. 이 자료에서는 제43조 위반에 대한 벌칙·과태료 조문과 법정형이 확인되지 않아 실제 처벌 수준은 특정할 수 없습니다.
관련 법령
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
자주 묻는 질문
적자가 나면 등록임대주택을 일반인에게 바로 팔 수 있나요?
적자가 난다는 이유만으로 바로 팔 수 있는 것은 아닙니다. 임대의무기간 중 비사업자에게 양도하려면 제43조제4항의 사유에 해당해야 하고, 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 팔 때도 허가가 필요한가요?
다른 임대사업자에게 양도하는 경우에는 제43조제2항에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다. 양수인이 임대사업자 지위를 포괄 승계한다는 뜻을 양도·양수계약서에 명시해야 합니다.
임대의무기간이 끝나면 신고 없이 팔 수 있나요?
아닙니다. 임대의무기간이 지난 뒤 양도할 때도 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 공공지원민간임대주택 등 주택 유형에 따라 신고 수리와 양도 가능한 주택에 관한 조문상 구분이 있습니다.
