적자 난다고 등록임대주택, 임대의무기간 중에 팔 수 있나
요약 및 결론: 등록임대주택을 임대하는 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조에 따라 임대의무기간 동안 원칙적으로 양도할 수 없다. 다만 같은 조 제4항에 따라 부도·파산 등 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 일반인에게 양도할 수 있다. 단순히 "적자가 계속된다"는 사정만으로 허가가 보장되는 것은 아니고, 허가 절차와 "그 밖의 경제적 사정"의 구체적 범위는 대통령령에서 정한다.
임대의무기간 동안 등록임대주택을 임의로 팔지 못하게 한 규정은 민간임대주택 공급의 안정성을 지키기 위한 핵심 장치다. 그런데 임대사업자가 운영 과정에서 적자가 누적되는 상황은 드물지 않게 생기고, 이때 "팔 수 있는지, 판다면 누구에게 어떤 절차로 팔아야 하는지"를 놓고 혼란이 생긴다. 사업자 간 양도, 비사업자에 대한 양도, 의무기간이 지난 후의 양도는 각각 다른 절차를 거치므로 구분해서 봐야 한다.
임대의무기간 중에는 원칙적으로 왜 팔 수 없나
민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항은 임대사업자가 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없다고 정한다. 임대의무기간은 법 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간을 말하며, 그 기간이 언제부터 시작되는지(기산 시점)는 대통령령으로 정한다. 즉 제43조제1항은 “양도 금지”가 원칙이고, 제2항·제4항은 이 원칙에 대한 예외로 설계돼 있다.
다른 임대사업자에게는 어떻게 팔 수 있나
임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게는 팔 수 있다. 제43조제2항에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도하면 되고, 이때 양수인은 양도인의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며 이 뜻을 양수도계약서에 명시해야 한다. 이 신고에 대해 시장·군수·구청장은 제5항에 따라 내용을 검토해 법에 적합하면 수리해야 하는 의무를 진다.
적자가 나면 일반인(비사업자)에게 팔 수 있나
가능하지만 조건이 붙는다. 제43조제4항은 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우, 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위해 10년 임대 이후 일부를 매각하는 경우, 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 중 하나에 해당할 때만 시장·군수·구청장의 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있다고 정한다. “적자가 계속된다”는 사정이 이 중 경제적 사정에 해당할 여지는 있으나, 그 판단과 허가 절차는 대통령령에 맡겨져 있어 이 법 조문만으로는 구체적 기준을 알 수 없다. 또한 제4항에는 제5항처럼 행정청이 반드시 수리해야 한다는 의무 문언이 없어, 신고가 아니라 허가 절차임을 분명히 알 수 있다.
임대의무기간이 끝난 뒤라면 자유롭게 팔 수 있나
의무기간이 끝났다고 아무 절차 없이 팔 수 있는 것은 아니다. 제43조제3항에 따라 임대사업자는 의무기간이 지난 후 양도하려는 경우에도 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 이때 양수인이 임대사업자로 등록하면 제2항 후단의 지위 포괄 승계 규정이 적용된다. 공공지원민간임대주택의 경우 이 신고는 제5항에 따라 수리 여부가 결정되고, 수리된 뒤에야 제6항에 따라 양도할 수 있다. 반면 장기일반민간임대주택·단기민간임대주택은 제3항에 따라 “신고된” 것만으로 제6항에 따라 양도할 수 있다.
행위별 분해
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재·효과 |
|---|---|---|
| 임대의무기간 중 양도 없이 계속 임대 | 제43조제1항 | 원칙(의무) — 의무기간 내 양도 불가 |
| 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도 | 제43조제2항 | 신고 후 양도 가능, 양수인이 임대사업자 지위 포괄 승계 |
| 경제적 사정 등으로 비사업자에게 양도(또는 말소) | 제43조제4항 | 허가(또는 말소) — 각 호 사유 해당 시에만 가능 |
| 의무기간 경과 후 양도(장기일반·단기) | 제43조제3항·제6항 | 신고로 양도 가능 |
| 의무기간 경과 후 공공지원민간임대주택 양도 | 제43조제3항·제5항·제6항 | 신고 수리 후 양도 가능 |
실제 처벌 수위
제43조 위반에 대한 벌칙·과태료 조문과 그 구체적 법정형은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않았다. 공표된 양형기준이나 처분 통계 역시 확인되지 않았다. 따라서 허가 없이 비사업자에게 양도했을 때의 제재 수위를 단정해서 말할 수 없으며, 실제 적용 사례를 확인하려면 관련 하위 법령과 벌칙 조문을 별도로 확인해야 한다.
관련 법령
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
자주 묻는 질문
임대사업자가 적자라고 신고만 하면 바로 일반인에게 팔 수 있나요?
아니다. 제43조제4항에 따라 부도·파산 등 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등 법이 정한 사유에 해당해야 하고, 그것도 신고가 아니라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 사유 없이 허가만 신청한다고 양도가 되는 것은 아니다.
다른 임대사업자에게 파는 것과 일반인에게 파는 것은 절차가 다른가요?
다르다. 다른 임대사업자에게 팔 때는 제43조제2항에 따라 신고만 하면 되고 양수인이 임대사업자 지위를 그대로 승계하지만, 임대사업자가 아닌 일반인에게 팔 때는 제4항에 따른 허가 사유에 해당해야 하고 허가를 받아야 한다.
임대의무기간이 끝나면 아무 절차 없이 팔아도 되나요?
아니다. 제43조제3항에 따라 의무기간이 지난 후에도 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 공공지원민간임대주택은 신고가 수리된 뒤에야 양도할 수 있다.
