적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있을까: 임대의무기간 중 양도 규칙
요약 및 결론: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 등록임대주택을 팔 수 없는 것이 원칙입니다. 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 일반인에게 팔려면 같은 조 제4항이 정한 사유가 있어야 하고, 그 위에 시장·군수·구청장의 **허가**도 받아야 합니다. 제4항의 사유는 부도·파산 등 경제적 사정, 공공지원임대주택 일부 매각, 제6조제1항제11호에 따른 말소입니다. 계속되는 적자가 '경제적 사정'에 들어가는지는 대통령령에 맡겨져 있습니다. 다른 임대사업자에게 팔 때는 허가가 아니라 **신고를 한 뒤에** 넘길 수 있습니다.
임대의무기간 중에 수익이 나빠진 임대사업자는 대개 "일반 매수인에게 팔아도 되는가"부터 묻습니다. 제43조는 사는 사람이 임대사업자인지에 따라 절차를 나눕니다. 사업자에게 팔 때는 신고, 사업자가 아닌 사람에게 팔 때는 허가입니다. 이 문언은 2026년 1월 2일 시행본 기준이고, 2027년 3월 9일과 9월 9일에 시행되는 개정법에서도 제43조 문언은 그대로입니다.
임대의무기간 중에는 등록임대주택을 팔 수 없나요?
원칙은 양도 금지입니다. 제43조제1항은 임대사업자가 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고, “그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다”고 정합니다. 매각을 허용하는 제2항과 제4항은 모두 “제1항에도 불구하고”로 시작하는 예외 규정입니다.
임대의무기간은 제43조제1항에서 “(이하 “임대의무기간”이라 한다)“로 정의됩니다. 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간을 가리킵니다. 기간이 시작되는 시점은 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”입니다. 기간의 구체적인 길이와 시작 시점은 제2조와 시행령에 맡겨져 있어 이 글의 근거 자료로는 확인되지 않습니다.
적자가 계속되면 일반인(비사업자)에게 팔 수 있나요?
임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 사람에게 팔려면 두 조건을 모두 갖춰야 합니다. 첫째, 제43조제4항 각 호의 사유 중 하나에 해당해야 합니다. 둘째, 대통령령에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아야 합니다. 사유가 없으면 허가를 받는 길도 열리지 않습니다.
제4항 각 호의 사유는 다음 세 가지입니다.
- 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
- 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위해, 필요한 운영비용 등을 마련하려고 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 후 매각하는 경우
- 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우
“적자가 계속된다”는 사정이 제1호에 해당하는지는 법률 문언만으로 정해지지 않습니다. 제1호는 부도·파산을 예로 들고, 나머지 “그 밖의 경제적 사정”은 대통령령에 맡깁니다. 또 그 사정 때문에 “임대를 계속할 수 없는 경우”여야 한다는 요건이 붙습니다. 대통령령이 정한 구체적인 기준은 이 글의 근거 자료 범위 밖입니다.
사유가 있으면 꼭 팔아야 하나요, 다른 방법도 있나요?
사유가 있을 때 제43조제4항이 여는 길은 두 가지입니다. 하나는 계속 임대하지 않고 등록을 말소하는 것이고, 다른 하나는 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도하는 것입니다. 제4항은 “말소하거나 … 양도할 수 있다”는 재량 형식으로 되어 있습니다.
제4항에는 행정청이 반드시 허가해야 한다는 문언이 없습니다. 제5항이 신고에 대해 “이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다”고 정한 것과 다른 점입니다. 따라서 제4항 사유에 해당한다는 사실만으로 허가가 보장된다고 볼 근거는 법률 문언에 없습니다.
다른 임대사업자에게 팔 때는 어떤 절차가 필요한가요?
임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 팔 수 있습니다(제43조제2항). 제4항과 달리 사유 요건은 없습니다. 신고 절차는 국토교통부령에 맡겨져 있습니다.
이 양도에서는 두 가지를 나눠 보아야 합니다.
- 법률 효과: 양수인은 양도인이 가진 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계합니다.
- 당사자 의무: 승계한다는 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 합니다.
시장·군수·구청장은 제2항 신고를 검토하여 “이 법에 적합하면” 수리해야 합니다(제43조제5항). 수리 의무는 법 적합성을 조건으로 합니다.
임대의무기간이 끝나면 신고 없이 팔 수 있나요?
임대의무기간이 지난 뒤에도 양도하려면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 합니다(제43조제3항). 양수인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 지위의 포괄 승계와 계약서 명시를 정한 제2항 후단이 적용됩니다.
의무기간 경과 후 양도할 수 있게 되는 시점은 주택 유형에 따라 다릅니다(제43조제6항).
- 장기일반민간임대주택·단기민간임대주택: 제3항에 따라 “신고된” 주택을 양도할 수 있습니다.
- 공공지원민간임대주택: 제5항에 따라 “신고가 수리된” 주택을 양도할 수 있습니다. 제3항 신고 가운데 제5항의 수리 의무가 적용되는 것은 이 경우뿐입니다.
한눈에 보는 행위별 정리
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 요건ㆍ법적 효과 |
|---|---|---|
| 임대의무기간 중 양도(원칙) | 제43조제1항 | 양도할 수 없음, 계속 임대 의무 |
| 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도 | 제43조제2항·제5항 | 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도 가능. 양수인이 지위를 포괄 승계함. 계약서 명시 의무. 법에 적합하면 신고 수리 의무 |
| 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 자에게 양도 | 제43조제4항 | 각 호 사유가 있어야 하고, 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 양도 가능 |
| 임대의무기간 중 등록 말소 | 제43조제4항 | 각 호 사유가 있으면 계속 임대하지 않고 말소 가능 |
| 임대의무기간 경과 후 양도 | 제43조제3항·제6항 | 시장·군수·구청장에게 신고 의무. 양수인이 사업자로 등록하면 제2항 후단 적용 |
| 의무기간 경과 후 공공지원민간임대주택 양도 | 제43조제3항·제5항·제6항 | 신고가 수리되어야 양도 가능. 법에 적합하면 신고 수리 의무 |
위반하면 실제로 어떤 처벌을 받나요?
제43조를 위반했을 때 적용되는 벌칙·과태료 조문과 그 법정형은 이 글의 근거 자료로 확인되지 않았습니다. 이 주제에 관해 확인된 판례도 없습니다. 법정형과 실제 선고를 비교할 수 있는 공식 통계와 양형기준 수치도 공표 자료가 없습니다.
앞으로 바뀌는 내용이 있나요?
제43조 문언은 현행 시행본(2026-01-02 시행)과 앞으로 시행될 두 개정법(법률 제21899호는 2027-03-09, 법률 제21901호는 2027-09-09 시행)에서 같습니다. 현행 문언은 법률 제20550호(2024. 12. 3. 공포)로 만들어졌습니다. 현행 시행본의 공포번호인 법률 제21065호(2025. 10. 1. 정부조직법에 따른 타법개정)는 제30조와 제36조의 장관 명칭만 고쳤고, 제43조는 고치지 않았습니다.
다만 상속으로 임대사업자 지위를 승계하는 문제를 다루는 제43조의2는 법률 제21899호로 개정되었고, 아직 시행 전입니다. 시행일은 2027년 3월 9일이고, 이 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용됩니다(부칙 제1조·제4조).
관련 법령
제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
자주 묻는 질문
임대의무기간 중에 등록임대주택을 일반인에게 팔면 안 되나요?
임대의무기간 중에는 일반인(임대사업자가 아닌 사람)에게 파는 것이 원칙적으로 금지됩니다(민간임대주택법 제43조제1항). 예외적으로 제43조제4항 각 호의 사유가 있고 시장·군수·구청장의 허가를 받은 경우에만 팔 수 있습니다. 각 호의 사유는 부도·파산 등 경제적 사정, 공공지원임대주택 일부 매각, 제6조제1항제11호에 따른 말소입니다.
임대사업자에게 등록임대주택을 팔면 허가가 필요한가요?
다른 임대사업자에게 파는 경우에는 허가가 아니라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 양도할 수 있습니다(제43조제2항). 양수인은 양도인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하고, 그 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. 시장·군수·구청장은 신고가 이 법에 적합하면 수리해야 합니다(제43조제5항).
임대 수익이 적자면 등록 말소가 되나요?
민간임대주택법 제43조제4항제1호는 "부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우" 말소나 허가 양도를 할 수 있다고 정합니다. 적자가 이 '경제적 사정'에 해당하는지는 대통령령에 맡겨져 있어 법률 문언만으로는 판단할 수 없습니다. 해당하더라도 말소는 임대사업자가 "할 수 있는" 선택지이고, 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 길도 있습니다.
