적자가 계속되면 등록임대주택을 일반인에게 팔 수 있나요? — 민간임대주택법 제43조로 보는 임대의무기간 중 양도 요건

입력 2026.10.10. 오전 10:08

결론부터: 원칙은 ‘양도 금지’, 예외는 조건부로 열려 있다

등록임대주택(민간임대주택)을 운영하다 보면 공실이 길어지거나 대출 이자 부담이 커지면서 “적자가 계속되면 그냥 팔아버리면 안 되나”라는 생각이 들 수 있습니다. 결론부터 말하면, 이 질문의 답은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’) 제43조에 들어 있고, 원칙은 분명히 ‘불가’입니다.

제43조제1항은 임대사업자가 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 정하고 있습니다. 여기서 “임대의무기간”은 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간을 말하는 것으로, 법 조문 안에서 “(이하 “임대의무기간”이라 한다)“라고 정의된 용어입니다.

제2항과 제4항은 모두 이 제1항의 원칙에 대한 예외이고, 조문 역시 “제1항에도 불구하고”로 시작합니다. 즉 등록임대주택의 임대의무기간 중 양도는 ‘예외적으로만’ 가능하며, 그 예외도 상대방이 누구냐(임대사업자인지, 일반인인지)에 따라 전혀 다른 절차를 요구합니다.

핵심은 ‘상대방이 누구인가’다 — 사업자에게는 신고, 비사업자에게는 허가

제43조가 설계한 구조를 한 문장으로 요약하면 이렇습니다: 양도받는 사람이 임대사업자면 신고로 충분하지만, 임대사업자가 아닌 일반인이면 허가가 필요하고, 그마저도 법이 정한 사유가 있어야만 가능하다.

1) 다른 임대사업자에게 양도하는 경우 — 신고 (제43조제2항)

제43조제2항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 합니다.

즉 지위 승계는 법이 정한 효과이고, 계약서에 그 뜻을 적는 것은 당사자가 이행해야 하는 의무입니다. 이 둘은 성격이 다르므로 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

2) 임대사업자가 아닌 일반인에게 양도하는 경우 — 허가 + 법정 사유 (제43조제4항)

질문의 핵심인 ‘일반인에게 매각’은 바로 이 조항이 다룹니다. 제43조제4항은 제1항에도 불구하고 임대사업자가 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ① 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, ② 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 정합니다.

여기서 중요한 점은, 허가라는 절차만 있으면 되는 것이 아니라 아래 사유 중 하나에 해당해야 한다는 것입니다.

부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

질문에서 말한 “적자가 계속되는” 상황은 바로 **제1호의 ‘경제적 사정’**과 맞닿아 있습니다. 다만 법 조문은 “부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정”이라고 되어 있고, 이 “그 밖의 경제적 사정”이 구체적으로 어떤 수준의 적자나 경영난을 가리키는지는 대통령령에 위임되어 있습니다. 이 글이 근거로 삼은 법률 조문 자체에는 그 구체적 기준이 담겨 있지 않으므로, 단순히 “적자가 났다”는 사정만으로 곧바로 이 사유에 해당한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 적용 여부는 시행령이 정하는 요건과 각 지방자치단체의 허가 심사에 달려 있습니다.

허가를 받았다고 해서 양도가 당연히 승인되는 것은 아니다

한 가지 주의할 점은, 제43조제4항에는 제5항에 있는 “이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다”와 같은 행정청의 의무 문언이 없다는 것입니다. 제5항의 ‘수리 의무’는 제2항에 따른 사업자 간 양도 신고와, 제3항에 따른 공공지원민간임대주택의 의무기간 경과 후 양도 신고, 이 두 가지 경우에만 적용되는 조항입니다. 즉 비사업자에게 양도하기 위한 ‘허가’는 신고 수리와 달리, 조건을 갖추었다고 바로 처리되는 절차가 아니라 별도의 허가 심사를 거치는 절차라는 점을 유념해야 합니다.

임대의무기간이 끝난 뒤에도 ‘그냥’ 팔 수 있는 것은 아니다

임대의무기간이 지나면 양도에 아무런 제한이 없다고 생각하기 쉽지만, 제43조제3항은 이 경우에도 임대사업자가 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 정하고 있습니다. 다만 이때 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단(지위 포괄 승계 및 계약서 명시)이 그대로 적용됩니다.

정리하면, 등록임대주택의 양도는 임대의무기간 중이든 그 이후든 신고 또는 허가라는 행정 절차를 거쳐야 하며, 완전히 무규제 상태로 넘어가는 시점은 법 조문상 존재하지 않습니다.

신고 수리와 양도 가능 시점의 관계 (제43조제5항·제6항)

제43조제5항은 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 중 다른 임대사업자에게 양도하기 위해 신고하거나, 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위해 신고하는 경우, 시장·군수·구청장이 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다고 정합니다.

이어서 제6항은 임대사업자가 실제로 양도할 수 있는 시점을 주택 유형별로 구분합니다. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택은 제3항에 따라 신고된 때, 공공지원민간임대주택은 제5항에 따라 신고가 수리된 때 각각 양도할 수 있습니다. “신고된” 주택과 “신고가 수리된” 주택이라는 표현이 섞여 있는 만큼, 어떤 유형의 임대주택인지에 따라 양도가 가능해지는 시점의 기준이 다르다는 점을 구분해야 합니다.

상속으로 임대사업자 지위가 넘어가는 경우는 아직 별도 조문 시행 전

임대사업자가 사망해 상속이 개시되는 경우의 지위 승계는 민간임대주택법 제43조의2가 다루고 있는데, 이 조문을 신설·개정하는 내용은 법률 제21899호에 담겨 있고 시행일이 2027년 3월 9일입니다. 이 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용되는 것으로 부칙에 명시되어 있어, 2026년 10월 현재 시점에서는 아직 시행되지 않은 내용입니다. 따라서 지금 시점에서 상속에 따른 임대사업자 지위 승계 문제를 다룰 때는 이 개정 조문이 아직 현행 조문이 아니라는 점을 먼저 확인해야 합니다. 참고로 같은 날 공포된 법률 제21901호(시행 2027-09-09)는 다른 조문을 타법개정하는 내용이며, 제43조 자체의 문언은 두 시행예정본에서도 현행과 동일하게 유지됩니다.

이 글에서 다루지 않는 부분 — 하위 법령과 벌칙

제43조는 임대의무기간의 기산 시점과 구체적 기간, 신고의 세부 절차, 허가의 세부 절차와 제4항제1호의 “그 밖의 경제적 사정”이 무엇인지, 그리고 제4항제3호가 인용하는 제6조제1항제11호의 말소 사유를 모두 대통령령·국토교통부령 등 하위 법령이나 다른 조문에 위임하고 있습니다. 이 글은 민간임대주택법 제43조 원문만을 근거로 작성되었으므로, 이러한 하위 법령의 구체적 내용은 이 글의 범위 밖입니다. 실제 사안에 적용하려면 해당 위임 법령을 별도로 확인해야 합니다.

또한 제43조를 위반했을 때의 벌칙이나 과태료, 법정형에 관한 내용, 그리고 이 조문과 관련된 구체적 판례는 이 글이 근거로 삼은 자료에 포함되어 있지 않습니다. 이에 관한 내용은 단정해서 전달하지 않습니다.

요약

등록임대주택은 임대의무기간 중 계속 임대가 원칙이며, 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없습니다(제43조제1항).
다른 임대사업자에게 양도하려면 시장·군수·구청장에게 신고하면 되고, 지위가 포괄적으로 승계되며 이를 계약서에 명시해야 합니다(제43조제2항).
**일반인(비사업자)**에게 양도하려면 부도·파산 등 경제적 사정, 공공지원임대주택 20년 공급 중 일부 매각, 특정 사유에 의한 말소 중 하나에 해당해야 하고, 그 경우에도 허가를 받아야 합니다(제43조제4항). ‘적자가 계속된다’는 사정은 이 중 경제적 사정 사유와 관련될 수 있으나, 그 구체적 기준은 대통령령에 위임되어 있어 이 법률 조문만으로는 단정할 수 없습니다.
임대의무기간이 지난 뒤의 양도도 신고가 필요하며(제43조제3항), 완전한 무규제 상태는 조문상 존재하지 않습니다.
상속에 따른 지위 승계를 다루는 제43조의2는 2027년 3월 9일부터 시행되는 조문으로, 현재는 적용되지 않습니다.