공동명의 집주인 한 명과만 쓴 임대차 해지 합의서, 다른 집주인이 반대하면 무효가 되나
요약 및 결론: 민법 제547조제1항은 계약 당사자 한쪽이나 양쪽이 여러 명이면 계약의 해지나 해제를 "그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다"고 정합니다. 다만 이 조문에는 전원과 하지 않았을 때 무효가 되는지 같은 결과가 적혀 있지 않습니다. 또 '합의로 하는 해지'에 이 조문이 적용되는지도 문언에서 따로 다루지 않습니다. 이 주제의 판례도 확인되지 않았습니다. 그래서 "다른 집주인이 반대하면 무효"라거나 "한 명과의 합의로 충분하다"는 결론은 법문만으로 단정할 수 없습니다.
공동명의로 된 주택을 임대할 때, 계약을 끝내는 이야기를 연락이 닿는 집주인 한 명과만 마무리하는 경우가 있습니다. 나중에 다른 공동명의자가 "나는 동의한 적 없다"고 하면 임차인도, 합의서에 서명한 집주인도 그 문서가 효력이 있는지 확신하기 어렵습니다. 이 문제에 직접 걸리는 조문은 민법 제547조(해지·해제권의 불가분성)와 제265조(공유물의 관리·보존)입니다. 아래에서는 두 조문의 문언이 정한 범위와 정하지 않은 범위를 나눠서 정리합니다.
공동명의 집주인 중 한 명에게만 해지를 통보하거나 받아도 되나요?
민법 제547조제1항의 문언으로는 한 명에게만 하는 방식이 조문이 요구하는 방식에 맞지 않습니다. 제547조제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다”고 의무 형태로 정합니다. 임대차계약서에 공동명의자 여러 명이 모두 임대인으로 올라 있다면, 문언상 ‘당사자의 일방이 수인인 경우’에 해당하는 모습입니다.
‘공동명의’나 ‘집주인’은 조문에 없는 말입니다. 제547조는 소유 명의가 아니라 “계약의 당사자”가 여러 명인지를 기준으로 씁니다. 그래서 등기부상 공유자가 몇 명인지와 별도로, 임대차계약서에 임대인으로 누가 서명했는지를 먼저 확인해야 이 조문이 어떻게 걸리는지 판단할 수 있습니다.
한 명과만 쓴 해지 합의서는 무효인가요?
민법 제547조의 문언에는 무효라는 결과가 적혀 있지 않습니다. 제547조제1항은 해지·해제를 전원으로부터 또는 전원에 대하여 “하여야 한다”는 데까지만 정합니다. 이를 지키지 않았을 때 어떤 효과가 생기는지(무효, 상대적 효력 등)는 조문에 쓰여 있지 않습니다. 따라서 “다른 집주인이 반대하면 합의서가 무효가 된다”는 말을 조문 내용처럼 옮겨서는 안 됩니다.
더 근본적인 쟁점도 있습니다. 제547조는 “계약의 해지나 해제”를 정할 뿐, 당사자들이 합의해서 계약을 끝내는 ‘해지 합의’를 따로 언급하지 않습니다. 해지 합의서에 제547조가 그대로 적용된다고 단정할 근거도, 적용되지 않는다고 단정할 근거도 문언에는 없습니다. 이 쟁점을 다룬 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
지분이 큰 공유자 한 명이 결정하면 되지 않나요?
민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 “공유자의 지분의 과반수로써” 결정한다고 정합니다. 기준은 사람 수가 아니라 지분입니다. 예를 들어 두 사람이 6 대 4로 공유한다면 인원으로는 과반수가 아니지만, 지분 60%는 지분의 과반수입니다.
제265조 단서는 “보존행위는 각자가 할 수 있다”고 정합니다. 보존행위는 공유자 각자가 단독으로 할 수 있는 재량으로 규정돼 있습니다.
다만 임대차계약의 해지나 해지 합의가 ‘관리에 관한 사항’인지 ‘보존행위’인지는 제265조 문언에 없습니다. 그래서 “과반수 지분권자 한 명이면 해지 합의가 된다”거나 “보존행위라서 누구든 혼자 할 수 있다”는 식으로 조문이 정한 것처럼 쓸 수 없습니다. 또 제265조는 공유자들 사이의 의사결정 방법을 정한 조문입니다. 계약 당사자가 여러 명일 때의 해지 방식을 정한 제547조와는 규율하는 축이 다릅니다.
한 명에 대해 해지권이 없어지면 나머지 사람은 어떻게 되나요?
민법 제547조제2항은 당사자가 여러 명인 경우 “해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다”고 정합니다. 제547조의 불가분성은 권리를 행사할 때(제1항, 전원으로부터 또는 전원에 대하여)와 권리가 소멸할 때(제2항, 한 명에게 생긴 소멸이 다른 당사자에게도 미침) 양쪽에 걸립니다. 공동명의자 중 한 명과의 관계에서 해지권이 없어졌다면, 문언상 다른 공동명의자와의 관계에서도 그 해지권은 소멸합니다.
행위별로 보면 어떤 조문이 걸리나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과(문언 기준) |
|---|---|---|
| 계약 당사자가 여러 명일 때 계약을 해지·해제함 | 민법 제547조제1항 | 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 함(의무). 어기면 어떻게 되는지는 문언에 없음 |
| 당사자 1인에 대해 해지·해제권이 소멸함 | 민법 제547조제2항 | 다른 당사자에 대하여도 소멸함 |
| 공유물의 관리에 관한 사항을 결정함 | 민법 제265조 본문 | 공유자의 지분의 과반수로써 결정함(인원 과반수 아님) |
| 공유물의 보존행위를 함 | 민법 제265조 단서 | 각자가 할 수 있음(재량) |
| 공유자 한 명과만 해지 합의서를 작성함 | 민법 제547조·제265조 문언에 직접 규정 없음 | 합의해지에 제547조가 적용되는지, 관리·보존 중 어느 쪽인지 문언으로는 정해지지 않음. 관련 판례는 확인되지 않음 |
처벌이나 과태료가 있나요?
민법 제265조와 제547조는 형벌이나 과태료를 정하지 않습니다. 두 조문은 공유물 결정 방식과 계약 해지·해제 방식을 정한 민사 규정입니다. 공동명의자 한 명과만 해지 합의서를 썼다는 이유로 이 두 조문에 따라 처벌받는 구조는 아닙니다. 이 유형의 분쟁 결과에 관한 공식 통계나 기준 수치는 공표 자료가 없습니다.
조문 문언에 맞추려면 해지 문서를 어떻게 남겨야 하나요?
민법 제547조제1항의 문언에 맞추는 방법은 계약 당사자 전원이 참여하는 것입니다. 임대인 쪽이 여러 명이면 해지 의사표시나 해지 합의서에 공동명의자 전원이 서명하거나 전원에게 통지하는 방식이 “전원으로부터 또는 전원에 대하여”라는 문언과 일치합니다. 한 명과만 문서를 남겼다면, 합의로 하는 해지에도 이 조문이 적용되는지는 문언에 없으므로 다른 공동명의자의 동의를 별도로 받아 두는 방법을 검토할 수 있습니다. 그렇게 하지 않았을 때의 효과는 조문에 없으므로 사안별 판단에 맡겨지는 영역입니다.
현행 조문이 맞나요?
민법 제265조와 제547조는 기준일인 2026년 10월 10일 현재 현행 조문입니다(2026년 3월 17일 시행본 기준). 두 조문에는 연혁 표기가 없습니다. 2026년 3월 17일 일부개정(법률 제21454호)이 함께 고친 조문은 상속 관련 제1001조·제1008조·제1010조·제1115조이며, 이 두 조문과는 관계가 없습니다.
관련 법령
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
제547조(해지, 해제권의 불가분성) ①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
자주 묻는 질문
공동명의 집주인 중 한 명만 동의해도 전세 계약 해지가 되나요?
민법 제547조제1항은 계약 당사자 한쪽이 여러 명이면 해지를 "그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다"고 정합니다. 공동명의자 전원이 임대인으로 계약했다면 한 명의 동의만으로 처리하는 것은 이 문언에 맞지 않습니다. 다만 합의로 하는 해지에도 이 조문이 그대로 적용되는지는 문언에 따로 나와 있지 않습니다.
지분 과반수를 가진 집주인이 해지 합의하면 다른 공유자가 반대해도 되나요?
민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 인원이 아니라 "공유자의 지분의 과반수"로 결정한다고 정합니다. 그러나 임대차 해지나 해지 합의가 '관리에 관한 사항'에 해당하는지는 조문에 정해져 있지 않습니다. 따라서 지분 과반수만으로 해지 합의가 확정된다고 단정할 수 없습니다.
해지 합의서에 공동명의자 한 명만 서명하면 법적으로 무효인가요?
민법 제547조는 전원과 해지해야 한다는 의무만 정하고, 이를 어겼을 때 무효가 되는지는 정하지 않습니다. 이 쟁점을 다룬 판례도 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 그래서 "무효"나 "유효" 어느 쪽으로도 조문만으로는 결론을 내릴 수 없습니다.
