다른 공동명의 집주인이 반대하면 한 명과 쓴 해지 합의는 무효가 되나요?
공동명의 집주인 가운데 한 명과만 해지 합의서를 작성했고 다른 공동명의자가 반대한다면, 제공된 민법 조문만으로 그 합의가 곧바로 무효라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 한 명의 서명만으로 충분하다고 단정할 수도 없습니다.
검토의 출발점은 ‘해지 합의’와 민법 제547조가 말하는 ‘계약의 해지나 해제’를 구별하는 데 있습니다.
민법 제547조제1항은 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우, 계약의 해지나 해제는 “그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다”고 정합니다. 따라서 공동명의 집주인 등 계약 당사자가 여러 명인 상황에서 해지 또는 해제 의사표시를 할 때에는 전원이 관련된다는 점을 먼저 확인해야 합니다.
다만 이 조문은 ‘해지 합의서’, 즉 당사자들이 합의하여 계약관계를 끝내는 문서를 직접 언급하지 않습니다. 또한 전원이 아닌 일부와만 해지 또는 해제를 한 경우의 법률효과를 무효라고 규정하지도 않습니다. 따라서 “다른 공동명의자가 반대하면 해지 합의서는 무효”라는 결론을 제547조 문언만으로 바로 이끌어 내기는 어렵습니다.
공유 관계에서는 민법 제265조도 함께 살펴볼 수 있습니다. 이 조문은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자의 지분 과반수로 결정하도록 정합니다. 여기서 기준은 공동명의자의 인원수가 아니라 지분입니다. 다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정합니다.
그러나 계약의 해지나 해지 합의가 공유물의 관리에 관한 사항인지, 보존행위인지에 대해서는 제265조 문언이 답하지 않습니다. 따라서 공동명의자 한 명의 서명, 반대 의사표시, 각자의 지분 등만으로 조문상 결론을 단정하기는 어렵습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 계약 당사자가 여러 명인 경우의 해지·해제에는 전원이 관련되어야 한다는 규정이 있습니다.
- 그 규정은 해지 합의서를 직접 대상으로 적고 있지 않습니다.
- 전원이 관여하지 않은 경우의 효과를 조문이 무효라고 정하고 있지는 않습니다.
- 공유물 관리 사항은 지분 과반수로 결정하지만, 해지 또는 해지 합의가 이에 해당하는지는 조문만으로 판단되지 않습니다.
따라서 공동명의 집주인 중 한 명과 작성한 해지 합의서의 효력은, 단순히 다른 공동명의자의 찬반만으로 결론 내리기보다 계약 당사자의 구성과 계약관계에서 문제 되는 행위의 성격을 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다.
참고 법령
- 민법 제265조
- 민법 제547조제1항
- 민법 제547조제2항
