공동명의 집주인 중 한 명만 동의한 해지 합의서는 무효인가요? 민법 제547조·제265조로 정리
핵심 답변
민법 조문만으로는 “무효다” 또는 “유효다”라고 말할 수 없습니다. 조문에서 확인되는 것은 다음 세 가지입니다.
- 계약 당사자 한쪽이나 양쪽이 여러 명이면, 계약의 해지나 해제는 “그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다”(민법 제547조제1항). 그러니 집주인이 여러 명이면 해지는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다. 한 명과만 해도 된다는 뜻의 조문은 없습니다.
- 다만 제547조는 **“계약의 해지나 해제”**만 정합니다. 양쪽이 합의해서 계약을 끝내는 ‘해지 합의서’는 따로 언급하지 않습니다. 그래서 이 조문이 해지 합의에도 그대로 적용되는지는 조문만으로 단정할 수 없습니다.
- 제547조는 “하여야 한다”까지만 정합니다. 전원과 하지 않았을 때 무효가 되는지는 조문에 쓰여 있지 않습니다.
따라서 “다른 공동명의자가 반대하면 한 명과 쓴 합의서는 무효”라는 결론은 조문에서 바로 나오지 않습니다. 반대로 “한 명과 썼으니 유효”라는 결론도 나오지 않습니다. 이 글은 조문 문언만 근거로 하며, 이 쟁점을 다룬 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다.
1. 관련 조문 원문
아래 조문은 2026년 10월 10일 현재 현행인 민법(2026. 3. 17. 시행판)의 문언입니다. 두 조문 모두 연혁 표기가 없습니다.
민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성)
①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다. ②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
- 구조: 제1항과 제2항, 두 개의 항으로 되어 있고 호는 없습니다.
민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
- 구조: 항 없이 본문과 단서로 된 한 조문입니다.
용어 주의: ‘공동명의’, ‘집주인’, ‘합의서’는 조문에 나오지 않는 일상어입니다. 조문에는 “공유자”, “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우”라고 되어 있습니다.
2. 제547조: 해지는 ‘전원으로부터 또는 전원에 대하여’
제1항은 행사 방법을 정합니다
계약 당사자 어느 한쪽이 여러 명이면, 해지나 해제는 다음 둘 중 하나여야 합니다.
- 여러 명인 쪽이 해지하는 경우: 그 전원으로부터 해야 합니다.
- 여러 명인 쪽을 상대로 해지하는 경우: 그 전원에 대하여 해야 합니다.
조문은 “하여야 한다”는 의무 문언을 씁니다. 집을 여러 사람이 함께 소유하고 그 사람들이 함께 임대인으로 계약했다면, 이 계약이 ‘당사자의 일방이 수인인 경우’에 해당하는지가 먼저 문제됩니다. 해당한다면 해지나 해제는 그 여러 명 전원을 상대로, 또는 전원으로부터 이루어져야 합니다.
제2항은 권리의 소멸도 함께 묶습니다
해지·해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸하면, 다른 당사자에 대하여도 소멸합니다. 이른바 ‘불가분성’은 행사(제1항)와 소멸(제2항) 양쪽에 걸려 있습니다. 여러 명 중 한 명에 대해서만 해지권이 살아 있거나 사라지는 식으로 나뉘지 않는다는 뜻입니다.
조문이 말하지 않는 것
| 질문 | 조문에서 답이 나오는가 |
|---|---|
| 집주인이 여러 명이면 해지는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 하나? | 나옵니다(제547조제1항, “하여야 한다”) |
| 해지권이 한 명에 대해 사라지면 다른 사람에 대해서도 사라지나? | 나옵니다(제547조제2항) |
| ‘해지 합의서’(합의로 하는 해지)에도 제547조가 적용되나? | 조문에 없습니다. 적용된다고도, 안 된다고도 단정할 수 없습니다 |
| 전원과 하지 않은 해지·합의는 무효인가? | 조문에 없습니다 |
3. 제265조: ‘지분의 과반수’이지 ‘사람 수의 과반수’가 아닙니다
집이 여러 명의 공유라면 공유물 관리 규정인 제265조도 함께 보게 됩니다.
- 관리에 관한 사항: “공유자의 지분의 과반수”로 결정합니다. 공유자 인원(머릿수)의 과반수가 아닙니다. 예를 들어 두 사람의 지분이 다르면, 한 사람이 동의하고 한 사람이 반대할 때 결론은 인원이 아니라 지분 비율에 따라 달라집니다.
- 보존행위: 단서에 따라 공유자 “각자가 할 수 있다”고 정합니다. 할 수 있다는 재량 문언입니다.
해지·해지 합의는 ‘관리’인가 ‘보존’인가
조문에 없습니다. 제265조는 해지나 해지 합의가 ‘관리에 관한 사항’인지 ‘보존행위’인지 정하지 않습니다. 그러므로 다음 두 말 모두 조문이 정한 내용처럼 말할 수 없습니다.
- “해지 합의는 관리행위이니 지분 과반수만 동의하면 된다.”
- “해지 합의는 보존행위이니 공유자 한 명이 혼자 할 수 있다.”
4. 사례로 정리하기: “한 명은 동의, 다른 한 명은 반대”
공유자 두 명이 함께 임대인인 집에서, 임차인이 그중 한 명과만 해지 합의서를 썼고 다른 한 명이 반대하는 상황을 조문에 맞춰 보면 이렇습니다.
- 제547조제1항: 계약의 해지나 해제라면 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다. 한 명과만 한 해지는 이 문언에 맞지 않습니다.
- 해지 합의서인 경우: 제547조가 해지 합의에도 적용되는지는 조문에 없습니다. 그래서 1번 결론을 합의서에 그대로 옮길 수 있는지는 조문만으로 확정되지 않습니다.
- 효력: 전원과 하지 않은 경우의 효과(무효 등)는 제547조에 쓰여 있지 않습니다.
- 제265조: 공유자 사이의 의사결정이 문제라면, 관리에 관한 사항은 ‘지분’ 과반수 기준입니다. 해지 합의가 관리에 관한 사항인지는 조문에 없습니다.
정리: 조문 문언에 가장 분명하게 맞는 방법은 해지나 해제를 여러 명 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하는 것입니다. 한 명과만 쓴 합의서의 효력은 조문만으로 결론이 나지 않는 문제입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 공동명의자 중 한 명의 서명만 받은 해지 합의서는 바로 무효인가요? 민법 조문에는 그렇게 정해져 있지 않습니다. 제547조제1항은 해지·해제를 전원으로부터 또는 전원에 대하여 “하여야 한다”고만 정합니다. 위반했을 때의 효과는 쓰여 있지 않고, 해지 합의에 이 조문이 적용되는지도 쓰여 있지 않습니다.
Q2. 지분이 더 큰 공유자가 동의하면 충분한가요? 제265조는 공유물 관리에 관한 사항을 ‘지분의 과반수’로 결정한다고 정합니다. 하지만 해지나 해지 합의가 ‘관리에 관한 사항’에 해당하는지는 조문에 없습니다. 그리고 계약의 해지·해제에는 제547조제1항의 ‘전원’ 요건이 따로 있습니다.
Q3. 공유자 한 명이 보존행위로 해지할 수 있나요? 제265조 단서는 보존행위를 각자 할 수 있다고 정합니다. 하지만 해지가 보존행위에 해당한다는 규정은 없습니다.
Q4. 공유자 한 명에 대해서만 해지권이 사라지면 어떻게 되나요? 제547조제2항에 따라 다른 당사자에 대하여도 소멸합니다.
Q5. 2026년 민법 개정으로 이 조문들이 바뀌었나요? 두 조문은 2026. 3. 17. 시행 민법 기준으로 현행입니다. 다만 두 조문 모두 연혁 표기가 없어서, 이 문언이 어느 개정으로 만들어졌는지 단정할 수 없습니다. 2026. 3. 17. 개정으로 함께 고쳐진 조문은 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조로 상속 관련 조문입니다.
참고 법령
- 민법 제265조(공유물의 관리, 보존): 본문과 단서
- 민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성): 제1항, 제2항
- (기준: 민법 [시행 2026. 3. 17.], 기준일 2026. 10. 10. 현재 현행 조문)
