새 세입자 중개수수료를 대신 냈다면 집주인에게 돌려받을 수 있을까
요약 및 결론: 공인중개사법 제32조제1항은 개업공인중개사가 "중개의뢰인으로부터" 보수를 받는다고만 정하고 있습니다. 계약을 중도에 해지하고 나가는 세입자가 새 세입자 계약의 중개보수를 내야 한다는 문언은 제32조에 없습니다. 그래서 나가는 세입자가 대신 낸 수수료를 집주인에게 돌려받을 수 있는지는 제32조만으로 정해지지 않습니다. 새 계약에서 누가 중개를 의뢰했는지, 당사자끼리 무엇을 약속했는지에 따라 판단이 달라집니다.
전세나 월세 계약을 만기 전에 끝내는 세입자가 새 세입자를 구할 때 드는 중개수수료까지 떠맡는 일이 흔합니다. 이사를 마친 뒤 "이 수수료는 원래 내가 낼 돈이 아니었다"며 집주인과 다투는 경우도 적지 않습니다. 공인중개사법은 2026년 8월 28일 개정법(법률 제21409호)이 시행됐지만, 중개보수를 정한 제32조는 이번 개정 대상이 아니었습니다. 따라서 이 문제는 지금도 현행 제32조 문언을 기준으로 따져야 합니다.
공인중개사법은 중개보수를 누가 내야 한다고 정하고 있나요?
공인중개사법 제32조제1항 본문은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 정합니다. 법이 보수를 낼 사람으로 적어 둔 것은 “중개의뢰인” 하나뿐입니다. 나가는 세입자, 들어오는 세입자, 집주인 가운데 누가 낸다는 식의 문언은 없습니다.
제32조에는 ‘중개의뢰인’의 정의도 없습니다. 그래서 중도해지 후 새 세입자와 맺는 임대차계약에서 누가 중개의뢰인인지는 제32조 문언만으로 확인되지 않습니다. 나가는 세입자가 중개사무소에 연락해 매물을 내놓았다는 사실만으로 그 세입자가 새 계약의 중개의뢰인이라고 단정할 근거도 제32조에는 없습니다.
중도해지했으니 새 세입자 중개보수는 나가는 세입자가 내야 하나요?
공인중개사법 제32조에는 중도해지한 세입자가 새 세입자 계약의 중개보수를 부담한다는 규정이 없습니다. 중도해지라는 상황이나 임대차 기간을 다 채우지 못한 사정은 제32조의 요건으로 등장하지 않습니다. “중도해지하면 나가는 세입자가 내는 것이 법”이라는 설명은 제32조 문언과 맞지 않습니다.
반대로 제32조가 “집주인이 내야 한다”고 정하고 있는 것도 아닙니다. 제32조가 정하는 것은 보수를 받는 상대방이 ‘중개의뢰인’이라는 점뿐입니다. 수수료 부담을 두고 다툼이 생기면 새 계약에서 실제로 누가 중개를 의뢰했는지, 당사자들이 수수료를 누가 낼지 따로 정했는지 같은 사실관계가 쟁점이 됩니다.
대신 낸 수수료를 집주인에게 돌려받을 수 있나요?
대신 낸 수수료를 집주인에게 돌려받을 수 있다거나 없다는 결론은 공인중개사법 제32조에서 나오지 않습니다. 제32조는 중개사와 중개의뢰인 사이에서 보수를 받는 근거를 정한 조문입니다. 세입자와 집주인 사이에서 그 돈을 누가 최종 부담할지를 나누는 조문은 아닙니다.
나가는 세입자와 집주인이 수수료를 두고 다투는 사건에서 법원이 어떻게 판단했는지 보여 주는 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 그러므로 “돌려받을 수 있다” 또는 “돌려받을 수 없다” 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 결론은 개별 사건의 계약 내용과 의뢰 경위에 따라 달라질 수 있습니다.
세입자 사정으로 해지했으면 중개사가 보수를 못 받는 것 아닌가요?
세입자 사정으로 계약을 해지했다는 사정은 제32조제1항 단서의 요건으로 적혀 있지 않습니다. 제32조제1항 단서가 보수를 받지 못하게 하는 경우는 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여” 중개의뢰인 사이의 거래행위가 “무효ㆍ취소 또는 해제된 경우”뿐입니다. 이 단서의 요건은 중개사의 고의나 과실입니다.
세입자가 이사나 개인 사정으로 계약을 중도에 끝내는 것은 단서의 문언인 ‘개업공인중개사의 고의 또는 과실’과 관계가 없습니다. 그래서 그런 중도해지를 근거로 단서를 들어 보수 지급을 거절할 수 있다고 볼 근거는 제32조에 없습니다.
중개보수 말고 ‘실비’는 따로 내야 하나요?
공인중개사법은 보수와 실비를 구분합니다. 제32조제1항은 보수를 중개의뢰인으로부터 “받는다”고 정하고, 제32조제2항은 실비를 “받을 수 있다”고 정합니다. 실비는 정해진 두 가지 용도에 드는 비용으로 한정됩니다.
제32조제2항이 정한 실비는 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 드는 비용과, 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 드는 비용입니다. 이 두 가지가 아닌 명목의 돈을 실비라는 이름으로 받을 근거는 제32조제2항에 없습니다. 실비도 중개의뢰인으로부터 받는 것으로 규정돼 있습니다.
중개수수료 금액과 지급 시기는 어디에 정해져 있나요?
중개보수의 요율, 한도, 지급 시기 같은 구체적인 값은 공인중개사법 제32조 본문에 없고 하위 법령과 조례로 넘겨져 있습니다. 제32조제3항은 보수의 지급시기를 대통령령으로 정하도록 했고, 제32조제4항은 보수 한도 등을 국토교통부령과 시ㆍ도 조례로 정하도록 했습니다.
제32조제4항에 따르면 주택(부속토지 포함)의 중개보수와 실비의 한도 등은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정합니다. 주택 외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령으로 정합니다. “부속토지를 포함한다”는 괄호 문구는 제4항 안에서만 적용됩니다. 실제 요율과 한도 수치는 이 글의 근거 자료 밖에 있으므로 적지 않습니다.
행위별 정리: 제32조가 정한 것과 정하지 않은 것
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과 |
|---|---|---|
| 개업공인중개사가 중개업무를 한 경우 | 제32조제1항 본문 | 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다 |
| 중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효ㆍ취소ㆍ해제된 경우 | 제32조제1항 단서 | 보수를 받지 않는다(“그러하지 아니하다”) |
| 세입자 사정으로 계약을 중도해지한 경우 | 제32조에 해당 문언 없음 | 제32조가 정한 별도 효과 없음 |
| 중도해지 뒤 새 세입자 계약의 보수를 누가 낼지 | 제32조에 해당 문언 없음 | 부담자를 정한 규정 없음(조문상 수령 상대방은 ‘중개의뢰인’) |
| 권리관계 등 확인, 계약금등 반환채무이행 보장에 드는 비용 | 제32조제2항 | 중개의뢰인으로부터 실비를 받을 수 있다 |
| 보수 지급 시기 | 제32조제3항 | 대통령령으로 정한다 |
| 주택 중개보수·실비 한도 | 제32조제4항 | 국토교통부령 범위 안에서 시ㆍ도 조례로 정한다 |
| 주택 외 중개대상물의 중개보수 | 제32조제4항 | 국토교통부령으로 정한다 |
실제 분쟁과 제재는 어떻게 되나요?
중도해지 때 새 세입자 중개보수를 누가 부담하는지에 관한 법원 판단과 분쟁 통계는 공표 자료 없음입니다. 이 글의 근거 자료에는 이 쟁점을 다룬 판례가 확인되지 않았습니다. 어느 한쪽 결론이 굳어져 있다고 볼 근거도 없습니다.
제32조는 보수를 받는 근거와 한도를 맡길 곳을 정한 조문이고, 징역이나 벌금 같은 형벌을 직접 정하지 않습니다. 중개보수와 관련한 벌칙·과태료 조문, 그리고 실제 처분·선고 수준은 이 글의 근거 자료 밖에 있어 다루지 않습니다. 관련 통계도 공표 자료 없음입니다.
2026년 개정법 시행으로 바뀐 것이 있나요?
2026년 8월 28일 시행된 공인중개사법 개정(법률 제21409호, 2026. 2. 27. 공포)은 중개보수 규정을 바꾸지 않았습니다. 이 개정으로 바뀐 조문은 제6조(결격사유), 제41조(협회의 설립), 제41조의2(총회), 제41조의4(협회의 공익활동 의무)입니다. 제32조는 이 목록에 들어 있지 않습니다.
현행 제32조 문언은 2020년 6월 9일 공포된 법률 제17453호 개정으로 만들어졌고, 제3항(지급시기)은 2014년 1월 28일 신설됐습니다. 법률 제21409호 부칙도 제1조에서 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)을, 제2조에서 한국공인중개사협회에 관한 경과조치를 정할 뿐입니다. 중개보수에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
관련 법령
제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
계약 중도해지하면 새 세입자 복비는 제가 내야 하나요?
공인중개사법 제32조에는 중도해지한 세입자가 새 세입자 계약의 중개보수를 낸다는 규정이 없습니다. 제32조제1항은 개업공인중개사가 "중개의뢰인으로부터" 보수를 받는다고만 정합니다. 누가 내야 하는지는 새 계약의 중개의뢰인이 누구인지와 당사자 사이의 약정에 따라 따져야 합니다.
집주인 대신 낸 중개수수료 돌려받을 수 있나요?
공인중개사법 제32조는 세입자와 집주인 사이에서 중개수수료를 누가 최종 부담할지를 정하지 않으므로, 돌려받을 수 있는지는 이 조문만으로 결론 나지 않습니다. 이 쟁점을 다룬 판례도 확인되지 않았습니다. 실제 결론은 누가 중개를 의뢰했는지, 수수료 부담을 따로 정했는지 같은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
중도해지는 제 사정인데 중개사가 수수료를 안 받을 수도 있나요?
공인중개사법 제32조제1항 단서에 따라 중개사가 보수를 받지 못하는 경우는 중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우입니다. 세입자 개인 사정에 따른 중도해지는 이 단서의 요건으로 적혀 있지 않습니다. 따라서 중도해지를 이유로 단서를 들어 보수를 거절할 근거는 제32조에 없습니다.
