새 세입자 중개수수료를 대신 냈다면 집주인에게 돌려받을 수 있나: 공인중개사법 제32조로 본 중도해지 중개보수
2026년 10월 17일 현재 시행 중인 공인중개사법(법률 제21409호, 2026. 8. 28. 시행) 기준입니다.
핵심 답변
공인중개사법 제32조만으로는 “돌려받을 수 있다”는 답도, “돌려받을 수 없다”는 답도 나오지 않습니다.
- 제32조제1항은 개업공인중개사가 “중개의뢰인으로부터” 보수를 받는다고만 정합니다.
- 계약 기간 중에 나가는 세입자가 새 세입자 계약의 중개보수를 내야 한다는 문언은 제32조에 없습니다.
- 새 세입자 계약에서 누가 “중개의뢰인”인지도 제32조는 정하지 않습니다. 제32조에는 “중개의뢰인”의 정의가 없습니다.
- 이 상황을 직접 다룬 판례도 이 글의 근거 자료에서는 확인되지 않았습니다.
따라서 “나가는 세입자가 내는 것이 법”이라는 말은 제32조의 근거가 없는 설명입니다. 반대로, 제32조 문언만으로 집주인에게 반환을 청구할 권리가 생긴다고 볼 근거도 이 조문에는 없습니다. 돌려받을 수 있는지는 제32조 바깥의 사정에 달린 문제입니다.
1. 근거 조문: 공인중개사법 제32조 원문
제32조(중개보수 등)
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.28>
②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. <신설 2014.1.28>
④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29, 2008.6.13, 2013.3.23, 2014.1.28, 2020.6.9>출처: 법제처 국가법령정보센터, 공인중개사법(소관: 국토교통부)
제32조는 4개 항으로 되어 있고, 호와 목은 없으며 삭제된 항도 없습니다.
2. 보수를 내는 사람은 “중개의뢰인”이다: 나가는 세입자를 정한 문언은 없다
제32조제1항 본문을 그대로 읽으면 구조는 다음과 같습니다.
| 요소 | 조문 문언 |
|---|---|
| 보수를 받는 사람 | 개업공인중개사 |
| 보수를 내는 사람 | 중개의뢰인 |
| 받는 대상 | 중개업무에 관한 소정의 보수 |
이 조문에 나오는 당사자는 “개업공인중개사”와 “중개의뢰인”뿐입니다. 다음과 같은 말은 제32조 어디에도 없습니다.
- 임대인(집주인), 임차인(세입자)
- 계약 기간 중 해지, 중도해지
- 나가는 세입자, 새 세입자
- 새 세입자 계약의 보수를 누가 부담하는지
그러므로 “제32조가 중도해지 때 나가는 세입자의 중개보수 부담을 정하고 있다”는 설명은 조문과 맞지 않습니다. 흔히 듣는 “나가는 사람이 복비를 내는 게 법”이라는 말도 제32조에서는 근거를 찾을 수 없습니다.
3. 새 세입자 계약의 “중개의뢰인”은 누구인가: 제32조는 답하지 않는다
이 질문의 핵심은 결국 **“새 세입자와의 계약에서 중개의뢰인이 누구였는가”**입니다. 그런데 이 부분에서 제32조는 침묵합니다.
- 제32조에는 “중개의뢰인”의 정의가 없습니다.
- 새 세입자 계약에서 집주인, 새 세입자, 나가는 세입자 가운데 누가 중개의뢰인에 해당하는지 제32조는 정하지 않습니다.
- 이 글의 근거 자료로는 그 판단 기준이 확인되지 않습니다.
그래서 “집주인이 중개의뢰인이니 집주인이 내야 한다”거나 “나가는 세입자가 중개사를 불렀으니 그 세입자가 중개의뢰인이다”라고 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
4. 제32조제1항 단서는 “중개사의 고의·과실”에 관한 규정이다
제32조제1항 단서는 보수를 받지 못하는 경우를 정합니다. 요건은 두 가지가 함께 갖춰져야 합니다.
- 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여
- 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우
이 단서는 중개사 쪽 잘못으로 거래가 무효·취소·해제된 경우를 다룹니다. 세입자가 자기 사정으로 계약을 중도에 끝내는 상황에서 보수를 누가 부담하는지를 정한 규정이 아닙니다. 따라서 “세입자가 일찍 나가는 경우는 단서에 해당해서 보수를 안 내도 된다”고 읽는 것은 조문 문언과 맞지 않습니다.
5. “보수”와 “실비”는 다르다
중개사에게 낸 돈이 모두 같은 성격은 아닙니다. 제32조는 둘을 구분합니다.
| 구분 | 근거 | 문언 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 보수 | 제32조제1항 | “받는다” | 중개업무에 관한 소정의 보수 |
| 실비 | 제32조제2항 | “받을 수 있다” | 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인, 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 |
실비는 위 두 가지 목적에 드는 비용으로 한정됩니다. 대신 낸 금액이 있다면 그것이 보수인지 실비인지 영수증과 내역을 나눠 확인해 두는 것이 정리에 도움이 됩니다.
6. 중개보수 요율·한도·지급시기는 제32조에 숫자로 나와 있지 않다
제32조는 금액이나 요율을 직접 정하지 않고 하위 규범에 맡깁니다.
- 지급시기: 대통령령으로 정함 (제32조제3항, 2014. 1. 28. 신설)
- 주택 중개보수와 실비의 한도 등: 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시ㆍ도 조례로 정함 (제32조제4항)
- 주택 외 중개대상물의 중개보수: 국토교통부령으로 정함 (제32조제4항)
제4항의 “주택”에는 부속토지가 포함되는데, 이 정의는 제4항 안에서만 적용됩니다(“이하 이 항에서 같다”). “시ㆍ도”는 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도를 줄여 부르는 말입니다.
구체적인 요율과 한도 숫자는 제32조 밖의 규정에 있으므로, 이 글에서는 다루지 않습니다.
7. 2026년 개정과 제32조의 관계
현행 공인중개사법은 **법률 제21409호(2026. 2. 27. 공포, 2026. 8. 28. 시행)**입니다. 다만 다음 점을 구분해야 합니다.
- 제32조의 현재 문언을 만든 마지막 개정은 **법률 제17453호(2020. 6. 9. 공포)**입니다. 제32조는 2026년에 바뀐 조문이 아닙니다.
- 법률 제21409호가 고친 조문은 **제6조(결격사유), 제41조(협회의 설립), 제41조의2(총회), 제41조의4(협회의 공익활동 의무)**입니다. 제32조와 벌칙·과태료 조문은 이 목록에 없습니다.
- 법률 제21409호 부칙은 두 조문뿐입니다. 제1조는 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)을, 제2조는 한국공인중개사협회에 대한 경과조치를 정합니다. 중개보수에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
따라서 “2026년 법 개정으로 중도해지 중개보수 부담자가 정해졌다”는 식의 설명은 근거가 없습니다.
8. 그렇다면 무엇을 확인해야 하나
제32조가 답을 주지 않는 이상, 반환 여부를 따지려면 조문 바깥의 사실관계를 먼저 정리해야 합니다. 이 글의 근거 자료로는 각 사실이 어떤 법적 결과로 이어지는지까지 판단할 수 없습니다. 다만 다음 사항이 쟁점의 출발점이 됩니다.
- 새 세입자 계약에서 누가 중개사에게 중개를 의뢰했는가 (제32조에는 “중개의뢰인”의 정의가 없어, 이 사실로 누가 중개의뢰인이 되는지는 확인되지 않음)
- 집주인과 나가는 세입자 사이에 중개보수 부담에 관한 약속이 있었는가, 있었다면 서면·메시지 등으로 남아 있는가
- 대신 낸 금액의 성격: 중개보수인지, 제32조제2항의 실비인지
- 누구 명의로, 어느 계약에 대한 보수로 영수증이 발행되었는가
이 사항들은 제32조 문언이 아니라 당사자 사이의 약정과 구체적 사실관계에 속하는 문제입니다. 결론은 사안마다 달라질 수 있습니다.
9. 판례는?
계약 기간 중 해지 상황에서 새 세입자 계약의 중개보수 부담에 관한 판례는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았습니다. 특정 판례가 “나가는 세입자 부담”이나 “집주인 부담”을 확정했다는 이야기를 접한다면, 사건번호와 원문을 직접 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약 기간 중에 나가면 새 세입자 복비는 나가는 세입자가 내야 하나요? 공인중개사법 제32조에는 그런 문언이 없습니다. 제32조는 개업공인중개사가 “중개의뢰인으로부터” 보수를 받는다고만 정합니다.
Q2. 새 세입자 중개보수를 이미 냈습니다. 집주인에게 돌려달라고 할 수 있나요? 제32조만으로는 반환 여부가 정해지지 않습니다. 새 세입자 계약의 중개의뢰인이 누구였는지, 당사자 사이에 어떤 약속이 있었는지 등 제32조 밖의 사정에 따라 달라집니다.
Q3. 새 세입자 계약에서 집주인이 중개의뢰인 아닌가요? 제32조에는 “중개의뢰인”의 정의가 없고, 새 세입자 계약에서 누가 중개의뢰인인지 정하는 문언도 없습니다. 이 조문만으로는 단정할 수 없습니다.
Q4. 세입자 사정으로 일찍 나가는 경우는 제32조제1항 단서에 해당해서 보수가 없나요? 단서의 요건은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여” 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우입니다. 세입자 사정에 따른 중도해지를 다루는 규정이 아닙니다.
Q5. 중개보수가 얼마인지는 어디서 정하나요? 주택은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시ㆍ도 조례로, 주택 외 중개대상물은 국토교통부령으로 정합니다(제32조제4항). 지급시기는 대통령령으로 정합니다(제32조제3항).
Q6. 2026년 공인중개사법 개정으로 중개보수 규정이 바뀌었나요? 아닙니다. 법률 제21409호(2026. 8. 28. 시행)가 고친 조문은 제6조, 제41조, 제41조의2, 제41조의4입니다. 제32조 문언은 법률 제17453호(2020. 6. 9. 공포)로 만들어진 것입니다.
한 줄 정리
공인중개사법 제32조는 “중개의뢰인이 보수를 낸다”고만 정할 뿐, 중도해지 때 나가는 세입자가 새 세입자 중개보수를 부담한다고 정하지 않습니다. 대신 낸 보수를 집주인에게 돌려받을 수 있는지도 이 조문만으로는 결정되지 않으며, 새 계약의 중개의뢰인이 누구였는지와 당사자 사이의 약정 등 사실관계에 달려 있습니다.
참고 법령
- 공인중개사법 (법률 제21409호, 2026. 2. 27. 일부개정, 2026. 8. 28. 시행)
- 제32조(중개보수 등) 제1항(본문·단서), 제2항, 제3항, 제4항
- 제25조제1항, 제31조 (제32조제2항이 실비의 범위를 정하면서 인용하는 조문)
- 부칙 <제21409호, 2026. 2. 27.> 제1조(시행일), 제2조(한국공인중개사협회에 대한 경과조치)
- 법률 제21409호로 개정된 조문: 제6조, 제41조, 제41조의2, 제41조의4 (개정 범위 확인용)
이 글은 공인중개사법 제32조 문언을 설명하는 일반 정보이며, 개별 사안에 대한 판단이 아닙니다.
