새 세입자 중개수수료를 대신 냈다면 집주인에게 돌려받을 수 있나요
요약 및 결론: 공인중개사법 제32조제1항은 개업공인중개사가 "중개의뢰인으로부터" 중개보수를 받는다고만 정하고, 중도해지 상황에서 나가는 세입자와 집주인 중 누가 그 보수를 부담하는지는 조문에 정해져 있지 않다. 따라서 새 세입자 중개수수료를 돌려받을 수 있는지는 제32조만으로는 답이 나오지 않으며, 계약서 특약이나 당사자 간 합의, 개별 사안의 사정에 따라 달라진다. 이 글은 제32조 원문이 실제로 정하는 것과 정하지 않는 것을 구분해 설명한다.
전세·월세 계약 기간 중 세입자가 개인 사정으로 중도해지를 요청하면, 집주인이 "새 세입자를 구하는 중개수수료는 나가는 세입자가 내야 한다"고 요구하는 경우가 흔히 있다. 이런 요구가 법에 정해진 의무인지, 아니면 관행이나 특약에 불과한지를 묻는 질문이 많다. 공인중개사법 제32조는 중개보수를 누구에게서 받는지만 정하고 있어, 이 질문에 대한 답은 조문 해석과 별개의 사실관계 확인이 함께 필요하다.
공인중개사법 제32조는 중도해지 시 보수 부담자를 정하고 있나요
정하고 있지 않다. 제32조제1항 본문은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고만 규정하며, 여기서 ‘중개의뢰인’이 누구인지에 대한 정의는 이 조문에 없다. 중도해지로 새 세입자를 구하는 상황에서 집주인과 나가는 세입자 중 누가 ‘중개의뢰인’에 해당하는지는 개별 사안의 중개 의뢰 경위에 따라 다를 수 있으며, 제32조 자체가 이를 지정하지 않는다.
단서의 ‘고의ㆍ과실’ 조항이 중도해지에도 적용되나요
적용되지 않는다. 제32조제1항 단서는 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다”고 정하는데, 이는 중개사의 잘못으로 거래 자체가 무효ㆍ취소ㆍ해제됐을 때 보수를 받지 못한다는 뜻이다. 세입자의 개인 사정으로 인한 중도해지는 이 단서가 말하는 ‘중개사의 고의 또는 과실로 인한 무효ㆍ취소ㆍ해제’에 해당하지 않으므로, 이 조항을 근거로 보수 면제를 주장할 수는 없다.
보수와 실비는 어떻게 다른가요
제32조제2항의 실비는 보수와 전혀 다른 항목이다. 실비는 제25조제1항에 따른 중개대상물 권리관계 등의 확인, 또는 제31조에 따른 계약금등 반환채무이행 보장에 소요되는 비용에 한정되며, 중개사는 이를 “받을 수 있다”(임의 규정)고 되어 있을 뿐 보수처럼 “받는다”(원칙 규정)로 되어 있지 않다. 새 세입자를 구하는 중개보수 자체는 실비가 아니라 제1항의 보수이므로, 두 항목을 혼동해 “실비니까 당연히 세입자 부담”이라고 단정할 수 없다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 성격 |
|---|---|---|
| 중개업무에 대한 보수 지급 | 제32조제1항 본문 | 중개의뢰인이 원칙적으로 부담 |
| 중개사 고의ㆍ과실로 거래 무효ㆍ취소ㆍ해제 시 | 제32조제1항 단서 | 보수 지급 의무 면제 |
| 권리관계 확인ㆍ계약금등 반환 보장 실비 | 제32조제2항 | 중개의뢰인에게서 받을 수 있음(임의) |
| 보수 지급 시기 | 제32조제3항 | 대통령령으로 정함(값은 제32조 밖) |
| 주택 보수ㆍ실비 한도 / 주택 외 보수 | 제32조제4항 | 국토교통부령 범위 내 시ㆍ도 조례 / 국토교통부령 |
중도해지 시 새 세입자 중개수수료, 누가 내야 한다는 판례가 있나요
현재 확인된 판례는 없다. 제32조 원문과 그 연혁(법률 제17453호, 2020. 6. 9. 공포로 현재 문언이 만들어짐)을 살펴봐도 중도해지 상황에서의 보수 부담자를 특정한 적용례나 경과조치는 존재하지 않는다. 가장 최근 개정인 법률 제21409호(2026. 2. 27. 공포, 2026-08-28 시행) 부칙도 시행일과 한국공인중개사협회 경과조치만 정하고 있어, 중개보수 부담 주체에 관한 규정 변화는 없었다.
실제로는 어떻게 처리되나요
제32조가 부담자를 지정하지 않으므로, 실무에서는 임대차계약서의 특약사항, 중개를 누가 의뢰했는지의 사실관계, 당사자 간 합의에 따라 결정되는 경우가 많다. 공식 통계나 양형기준처럼 이 문제를 수치화한 공표 자료는 없다. 따라서 “집주인에게 돌려받을 수 있는지”는 계약서 문구와 실제 의뢰 경위를 확인해야 판단할 수 있는 사안이며, 제32조만으로 일률적인 답을 낼 수 없다.
관련 법령
제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
자주 묻는 질문
중도해지 특약에 "새 세입자 중개수수료는 나가는 세입자가 부담한다"고 적혀 있으면 유효한가요?
그 특약의 유효성은 공인중개사법 제32조가 직접 정하는 사항이 아니라 계약 조항으로서의 효력 문제이며, 이 글의 글감인 제32조 원문만으로는 유ㆍ무효를 단정할 수 없다. 특약의 구체적 문구와 체결 경위를 확인해야 한다.
집주인이 중개의뢰인이면 보수는 집주인이 내야 하는 것 아닌가요?
제32조제1항은 보수를 "중개의뢰인으로부터" 받는다고만 정하고, 중도해지 상황에서 누가 중개의뢰인인지는 조문에 정의되어 있지 않다. 집주인과 나가는 세입자 중 누가 실제로 새 세입자 중개를 의뢰했는지는 사실관계에 따라 달라진다.
중개사 실수로 계약이 취소되면 보수를 안 내도 되나요?
그렇다. 제32조제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우 보수를 받지 못한다고 정한다. 다만 이는 중개사 측 잘못으로 거래 자체가 무효ㆍ취소ㆍ해제된 경우에 한정되고, 세입자의 개인 사정에 따른 중도해지에는 적용되지 않는다.
