전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
전입신고만으로는 경매·공매 때 보증금을 우선변제받는 요건을 갖췄다고 할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 우선변제권의 요건으로 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 정하고 있습니다.
대항요건은 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 것입니다. 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 보지만, 대항력은 두 요건을 갖춘 그 다음 날부터 생깁니다. 전입신고만 하고 주택을 인도받지 않았다면 대항요건도 갖춘 것이 아닙니다.
같은 날 근저당이 접수됐다면
등기관이 근저당 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생깁니다. 등기신청은 신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다.
따라서 전입신고와 근저당 접수가 같은 날이고 주택 인도도 마쳤다면, 법 조문상 근저당의 효력은 접수한 때부터 생기고 임차인의 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 이 경우 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄다고 볼 수 없습니다.
확정일자가 없을 때와 있을 때
확정일자가 없다면, 제시된 조문상 경매·공매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 갖췄다고 할 수 없습니다. 확정일자를 갖췄더라도 조문은 우선변제권이 먼저 설정된 근저당보다 앞선다고 정하지 않습니다.
또한 조문은 확정일자를 전입신고와 같은 날 받은 경우 순위를 어느 시점 기준으로 판단하는지 정하고 있지 않습니다. 그 순위를 단정할 수는 없습니다. 우선변제권에 따라 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조제1항
- 주택임대차보호법 제3조의2제2항·제3항
- 부동산등기법 제6조제1항·제2항
