전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 보증금을 먼저 받을 수 있을까? 대항력과 우선변제권의 차이
이 글은 2026년 10월 11일 현재 시행 중인 주택임대차보호법(시행 2026. 1. 2.)과 부동산등기법(시행 2025. 1. 31.)의 조문 문언을 근거로 썼습니다.
핵심 답변
받을 수 없습니다. 조문상 보증금을 먼저 돌려받는 권리, 즉 우선변제권에는 확정일자가 반드시 필요합니다.
- 집을 넘겨받고(인도) 주민등록까지 마치면 대항력이 생깁니다. 효력은 그 다음 날부터 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조제1항)
- 경매나 공매에서 후순위권리자 등보다 **보증금을 먼저 받을 권리(우선변제권)**에는 요건이 하나 더 있습니다. 대항요건에 더해 임대차계약증서에 확정일자를 받아 두어야 합니다. (같은 법 제3조의2제2항)
- 그래서 전입신고와 주택 인도를 마쳤어도 확정일자를 받지 않았다면 대항력은 있어도, 이 조문에 따른 우선변제권은 없습니다.
1. 전입신고로 생기는 권리: 대항력
조문 원문 (주택임대차보호법 제3조제1항)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
요건과 효력이 생기는 때
| 항목 | 조문 내용 |
|---|---|
| 임대차 등기 | 없어도 됩니다 |
| 요건 | 주택의 인도와 주민등록을 둘 다 마쳐야 합니다 |
| 주민등록 시점 | 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(간주) |
| 효력이 생기는 때 | 그 다음 날부터 |
| 효력의 내용 | 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다 |
여기서 헷갈리기 쉬운 점이 있습니다. “전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”는 주민등록이 언제 된 것인지를 정하는 말일 뿐입니다. 대항력 자체는 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생깁니다.
또 질문에는 “전입신고만”이라고 되어 있지만, 조문은 전입신고(주민등록) 말고도 주택의 인도를 요건으로 둡니다.
대항력이 있으면 무엇이 달라지나
같은 조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 그러나 제3조 어디에도 경매·공매 대금에서 보증금을 “먼저” 받는다는 문언은 없습니다. 그 내용은 제3조의2제2항에 따로 있습니다.
2. 보증금을 ‘먼저’ 받는 권리: 우선변제권
조문 원문 (주택임대차보호법 제3조의2제2항)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
조문을 나눠 읽기
- 요건 ①: 대항요건. 제3조제1항(또는 제2항·제3항)의 대항요건, 곧 주택의 인도와 주민등록입니다.
- 요건 ②: 확정일자. 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다.
- 언제: 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때입니다.
- 어디에서: 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 받습니다.
- 누구보다 먼저: 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 받습니다.
요건 ①과 ②는 “과”로 이어져 있습니다. 둘 다 갖춰야 우선변제권이 생긴다는 뜻입니다. 전입신고만 했다면 ②가 없고, 확정일자만 받았다면 ①이 없습니다. 어느 쪽이든 이 조문의 우선변제권은 생기지 않습니다.
우선변제권이 있어도 지켜야 할 것: 집 넘겨주기 (제3조의2제3항)
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
우선변제권을 갖췄더라도 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.
3. 한눈에 비교: 대항력과 우선변제권
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 제3조제1항 | 제3조의2제2항 |
| 요건 | 주택의 인도 + 주민등록 | 대항요건(인도 + 주민등록) + 확정일자 |
| 확정일자 필요 여부 | 필요 없음 | 필요 |
| 효력이 생기는 때 | 그 다음 날부터 | 조문에 따로 적혀 있지 않음 |
| 내용 | 제삼자에 대하여 효력이 생김, 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봄(제4항) | 경매·공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받음 |
| 전입신고만 한 경우 | 인도까지 마쳤다면 있음 | 없음 |
4. 전입신고한 날 집주인이 근저당을 잡으면?
확정일자 다음으로 많이 묻는 것이 같은 날의 순위입니다. 근저당 등기가 언제 효력을 갖는지는 부동산등기법에 나옵니다.
조문 원문 (부동산등기법 제6조)
① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다. ② 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.
두 조문을 함께 읽으면
| 권리 | 효력이 생기는 때 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인의 대항력 | 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 | 주택임대차보호법 제3조제1항 |
| 근저당 등기 | 등기관이 등기를 마친 경우 접수한 때부터. 접수는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때로 봄 | 부동산등기법 제6조제1항·제2항 |
전입신고를 한 날과 근저당 등기 접수일이 같다고 해 봅시다. 문언대로라면 근저당은 접수한 때에 효력이 생기고, 임차인의 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 그래서 조문 문언상으로는 근저당의 효력이 대항력보다 먼저 생깁니다.
확인되지 않은 것: 단정하면 안 되는 부분
- 우선변제권이 생기는 시점: 제3조의2제2항은 우선변제권이 생기는 시점을 따로 적지 않습니다. 확정일자를 전입신고와 같은 날 받았을 때 순위를 어느 시점 기준으로 따지는지는 조문만으로는 확인되지 않습니다.
- 먼저 들어온 근저당과의 관계: 우선변제를 받는 상대는 “후순위권리자나 그 밖의 채권자”라고 적혀 있습니다. 먼저 효력이 생긴 근저당보다 앞선다는 문언은 없습니다.
- 판례: 이 글이 근거로 삼은 자료에는 같은 날 순위나 ‘다음 날’의 해석을 다룬 판례가 없습니다.
5. 자주 묻는 질문
Q1. 전입신고를 하면 그날부터 보호받나요? 아닙니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(제3조제1항). 전입신고를 한 때는 주민등록이 된 시점일 뿐입니다.
Q2. 확정일자만 받고 전입신고는 안 했어요. 우선변제권이 있나요? 제3조의2제2항은 대항요건과 확정일자를 함께 요구합니다. 대항요건(인도 + 주민등록)이 없다면 이 조문의 요건을 다 갖추지 못한 것입니다.
Q3. 전입신고와 확정일자를 다 갖추면 먼저 설정된 근저당보다도 먼저 받나요? 조문은 “후순위권리자나 그 밖의 채권자”보다 우선한다고만 적고 있습니다. 먼저 효력이 생긴 근저당보다 앞선다는 문언은 없습니다.
Q4. 우선변제권이 있으면 집을 비우지 않아도 보증금을 받나요? 아닙니다. 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다(제3조의2제3항).
Q5. 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위나 보증금에 이의가 있으면 어떻게 하나요? 제3조의2제4항은 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 경매법원에 이의를 신청하면 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용합니다(제5항).
Q6. 보증금반환채권을 금융기관에 넘기면 우선변제권도 넘어가나요? 제3조의2제7항은 같은 항 각 호의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 각 호에는 은행, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사 등이 있습니다. 다만 제8항은 다음 경우에 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다.
- 임차인이 대항요건을 상실한 경우
- 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
- 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
제7항제10호의 “대통령령으로 정하는 기관”이 어디인지는 이 글의 근거 범위 밖입니다.
6. 조문 버전 메모 (기준일 2026-10-11)
- 주택임대차보호법 현행 표기: 법률 제21065호(2025. 10. 1., 타법개정), 시행 2026. 1. 2.
- 제21065호는 정부조직법 부칙에 따른 타법개정입니다. 이 법에서는 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것이 전부입니다. 제3조와 제3조의2를 고친 개정이 아닙니다.
- 제21065호 부칙 제1조는 시행일을 정합니다. 원칙은 공포한 날이고, 단서의 각 목 개정규정은 2026년 1월 2일부터 시행합니다. 부칙 제2조부터 제6조까지는 생략되어 있어 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않았습니다.
- 제3조(대항력 등): 6개 항, 호 없음. 지금 문언을 만든 개정은 법률 제12989호(공포 2015. 1. 6.)입니다.
- 제3조의2(보증금의 회수): 9개 항, 13개 호(제7항 10개 호, 제8항 3개 호). 지금 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(공포 2016. 5. 29.)입니다.
- 부동산등기법 제6조: 2개 항이며 연혁 표기가 없습니다. 현행 표기는 법률 제20435호(2024. 9. 20., 일부개정, 시행 2025. 1. 31.)입니다. 하지만 제20435호가 함께 고친 조문에 제6조는 없으므로, 제6조의 문언이 이 개정으로 만들어졌다고 볼 근거는 없습니다.
- 제20435호 부칙은 시행일 외에도 몇 가지를 정합니다. 제81조제1항·제4항은 공포 후 3개월이 지난 날부터 시행한다는 단서가 있고, 적용례(제2조부터 제5조까지)와 시범사업 특례(제6조)도 있습니다.
정리
- 전입신고에 주택 인도까지 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 경매·공매에서 보증금을 먼저 받는 우선변제권에는 대항요건에 더해 임대차계약증서상의 확정일자가 필요합니다.
- 따라서 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면, 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 우선변제권은 없습니다.
- 전입신고와 같은 날 접수된 근저당은 문언상 접수한 때부터 효력이 생기므로, 다음 날부터 생기는 대항력보다 앞섭니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조제1항, 제4항 (대항력 등)
- 주택임대차보호법 제3조의2제2항, 제3항, 제4항, 제5항, 제7항, 제8항 (보증금의 회수)
- 주택임대차보호법 부칙 <법률 제21065호, 2025. 10. 1.> 제1조, 제7조 <121>
- 부동산등기법 제6조제1항, 제2항 (등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
- 부동산등기법 부칙 <법률 제20435호, 2024. 9. 20.> 제1조부터 제6조까지
