전입신고만 하고 확정일자를 받지 않아도 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
전입신고만으로는 경매·공매에서 보증금을 우선하여 변제받을 권리를 갖추지 못합니다. 주택임대차보호법상 우선변제권을 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건에 더해, 임대차계약증서상의 확정일자가 필요합니다.
전입신고는 주민등록을 마친 것으로 보는 기준입니다. 다만 전입신고만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 주민등록도 마쳤을 때, 그 다음 날부터 임대차가 제삼자에 대해 효력을 갖습니다. 이를 대항력이라고 하며, 경매·공매에서 보증금을 먼저 배분받는 우선변제권과는 요건이 다릅니다.
확정일자까지 갖춘 임차인은 경매·공매 시 주택과 대지의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이 규정이 먼저 설정된 근저당보다도 앞선다는 뜻은 아닙니다. 또한 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 이 규정에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.
전입신고와 근저당 등기신청이 같은 날 이뤄진 경우도 날짜만 보고 임차인이 앞선다고 판단할 수 없습니다. 등기관이 근저당 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생기는 반면, 주택 인도와 주민등록을 마친 임대차의 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다.
따라서 질문의 핵심은 전입신고 여부만이 아니라 주택 인도와 확정일자까지 갖췄는지입니다. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면, 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 주장할 요건을 갖춘 것은 아닙니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조제1항
- 주택임대차보호법 제3조의2제2항·제3항
- 부동산등기법 제6조제1항·제2항
