전입신고만 하고 확정일자를 안 받아도 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
결론부터 말하면, 전입신고만으로 보증금을 다른 권리자보다 먼저 받을 수 있다고 보기는 어렵습니다.
주택임대차보호법상 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건에 더하여, 임대차계약증서상의 확정일자까지 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 이 요건을 갖춘 경우 경매 또는 공매에서 주택과 대지의 환가대금으로 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
전입신고는 대항력 요건의 하나입니다
임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제삼자에 대한 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에는 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
다만 효력은 전입신고한 날이 아니라, 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 그 다음 날부터 생깁니다. 따라서 전입신고만 했고 주택의 인도 요건을 갖추지 못했다면 대항요건도 충족되지 않습니다.
확정일자가 없으면 우선변제권 요건이 부족합니다
대항력과 우선변제권은 같은 권리가 아닙니다.
- 대항력: 주택의 인도와 주민등록을 마친 뒤 그 다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생기는 제도
- 우선변제권: 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리
그러므로 전입신고와 주택 인도를 마쳤더라도 확정일자가 없다면, 주택임대차보호법 제3조의2제2항이 정한 우선변제권의 요건을 모두 갖췄다고 할 수 없습니다.
전입신고한 날 근저당이 접수된 경우
근저당 등기는 등기관이 등기를 마치면 접수한 때부터 효력이 발생합니다. 등기신청은 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다.
반면 임차인의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생깁니다. 따라서 전입신고와 근저당 접수가 같은 날이라면, 법문상 근저당의 효력 시점이 대항력보다 앞섭니다.
또한 우선변제권 조문은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선한다고 규정할 뿐, 먼저 접수된 근저당보다 앞선다고 정하지 않습니다. 확정일자를 전입신고와 같은 날 받았을 때 순위를 어느 시점으로 판단하는지도 이 조문만으로는 단정하기 어렵습니다.
보증금 변제와 주택 인도
우선변제권 요건을 갖췄더라도, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 해당 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없습니다. 보증금 회수 여부를 볼 때에는 전입신고와 확정일자뿐 아니라 주택 인도에 관한 규정도 함께 확인할 필요가 있습니다.
정리
전입신고만으로는 보증금을 먼저 받을 수 있는 우선변제권 요건이 충족되지 않습니다. 주택의 인도와 주민등록으로 대항요건을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자까지 갖춘 경우에 경매 또는 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다.
참고 법령 및 조문
- 「주택임대차보호법」 제3조제1항
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항·제3항
- 「부동산등기법」 제6조제1항·제2항
