전셋집 계약 전, 다른 세입자 보증금 정보는 어디서 확인하나요
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 확정일자부여기관(읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인)에 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보제공을 요청할 수 있다. 다만 요청 자격이 둘로 나뉜다. 그 주택 임대차에 "이해관계가 있는 자"는 바로 요청할 수 있고, 아직 계약을 맺지 않고 "계약을 체결하려는 자"는 임대인의 동의를 받아야 요청할 수 있다.
전세 계약을 앞둔 사람이 그 집에 먼저 들어와 있는 세입자의 보증금이나 확정일자를 미리 확인하려는 수요는 꾸준하다. 선순위 보증금이 얼마인지 모른 채 계약했다가 경매·공매 단계에서 자신의 보증금이 후순위로 밀리는 상황이 반복적으로 문제 되기 때문이다. 다만 이 정보는 아무나 요청하면 바로 내주는 구조가 아니라, 신청인의 자격에 따라 절차가 갈린다.
어디에 가서 신청하나요
신청 창구는 법이 정한 “확정일자부여기관”이다. 주택임대차보호법 제3조의6제1항은 그 범위를 읍·면사무소, 동 주민센터, 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 「공증인법」에 따른 공증인으로 정한다. 확정일자를 받을 때 이용한 곳과 같은 성격의 기관이며, 이곳에서 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보를 관리하는 확정일자부를 작성·보관한다(제2항).
누구나 신청할 수 있나요
아니다. 신청 자격이 두 갈래로 나뉘고, 그에 따라 요건도 다르다.
- 제3항: 그 주택의 임대차에 “이해관계가 있는 자”는 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다. 이 경우 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없다.
- 제4항: “임대차계약을 체결하려는 자”는 임대인의 동의를 받아야 정보제공을 요청할 수 있다.
즉 이미 임대차에 이해관계가 생긴 사람(그 구체적 범위는 대통령령 또는 대법원규칙으로 정해져 있어 이 자료만으로는 확인되지 않는다)과, 아직 계약하지 않고 계약을 검토 중인 사람은 요청 조건이 다르다. 계약을 체결하려는 사람이 임대인 동의 없이 요청할 수 있다는 식으로 이해하면 조문과 맞지 않는다.
제3항 뒷문장의 “정당한 사유 없이 거부할 수 없다”는 이해관계인의 요청(제3항)에 붙는 문장이다. 제4항(계약 체결 희망자가 임대인 동의를 받아 요청하는 경우)에는 같은 문장이 별도로 적혀 있지 않으므로, 이 거부 제한이 제4항 요청에도 그대로 적용되는지는 이 조문만으로 단정할 수 없다.
받을 수 있는 정보의 범위는 어디까지인가요
조문이 정한 정보는 “해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등”이다(제3항). “선순위 보증금”이라는 표현은 조문에 쓰인 말이 아니라, 세입자들이 실무에서 쓰는 표현이라는 점을 구분해야 한다. 또한 이해관계가 있는 자의 구체적 범위, 요청 가능한 정보의 세부 범위, 수수료 액수, 확정일자부 기재사항은 이 조문이 직접 정하지 않고 대통령령 또는 대법원규칙에 위임해 있다(제6항). 따라서 “누가 이해관계인인지”의 구체적 기준과 수수료 금액은 이 법률 조문만 봐서는 알 수 없다.
행위별 분해
| 신청 유형 | 적용 조문 | 요건·효과 |
|---|---|---|
| 임대차에 이해관계가 있는 자의 정보제공 요청 | 제3조의6제3항 | 기관은 정당한 사유 없이 거부 불가 |
| 임대차계약을 체결하려는 자의 정보제공 요청 | 제3조의6제4항 | 임대인의 동의 필요 |
| 확정일자부 작성 | 제3조의6제2항 | 기관의 의무(“작성하여야 한다”) |
| 확정일자 부여·정보제공에 대한 수수료 | 제3조의6제5항 | 신청인은 수수료를 내야 함(무료 아님) |
이 표의 셋째 열에는 징역·벌금 등 형벌이 없다. 제3조의6은 처벌 규정이 아니라 신청 절차와 기관의 의무·재량을 정한 조문이기 때문이다.
실제 운영상 쟁점
법정형이나 양형기준이 적용되는 조문이 아니므로 “법정형과 실제 선고의 간극” 같은 통계는 이 조문에는 해당하지 않는다. 이해관계인의 구체적 범위, 요청 가능한 정보 항목의 세부 내용, 수수료 금액은 하위 법령(대통령령·대법원규칙)에 위임돼 있고, 이 자료에는 그 수치가 없으므로 “공표 자료 없음”으로 둔다. 계약을 앞둔 사람이 임대인 동의 없이도 정보를 볼 수 있는지, 수수료가 얼마인지는 이 조문만으로 확정할 수 없고 하위 법령 확인이 필요한 영역이다.
관련 법령
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
자주 묻는 질문
전세 계약 전에 임대인 동의 없이 선순위 보증금을 볼 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의6제4항에 따르면 계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아야 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다. 동의 없이 요청할 수 있다는 내용은 이 조문에 없다.
세입자 보증금 정보는 어디서 신청하나요?
읍·면사무소, 동 주민센터, 특별자치도를 포함한 시·군·구(자치구) 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인법에 따른 공증인 중 한 곳에 신청한다(제3조의6제1항). 확정일자를 받을 때와 같은 유형의 기관이다.
정보제공 신청은 무료인가요?
아니다. 제3조의6제5항은 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다고 정한다. 구체적 금액은 하위 법령에 위임돼 이 자료만으로는 확인되지 않는다.
