세입자가 동의하면 임대사업자는 보증에 가입하지 않아도 되나요?
조건을 충족하면 가입하지 않을 수 있습니다. 임차인의 동의만으로 가능한 것은 아닙니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조제7항제1호는 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고, 임차인이 보증에 가입하지 않는 데 동의한 경우에 한해 예외를 둡니다. 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
제49조제1항은 임대사업자에게 임대보증금 보증 가입 의무를 둡니다. 이 의무는 임차인이 아니라 임대사업자에게 있으며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 대상으로 합니다. 따라서 보증금이 위 금액을 초과한다면, 임차인이 동의했다는 사정만으로 가입 의무가 없어지는 것은 아닙니다.
가입하지 않을 수 있는 세 가지 경우
제49조제7항은 다음 중 하나에 해당하면 임대사업자가 보증에 가입하지 않을 수 있다고 정합니다.
- 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고, 임차인이 미가입에 동의한 경우
- 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하고, 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수에 필요한 조치를 한 경우
- 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환 보장 보증에 가입하고, 임대사업자가 그 보증수수료 전부를 임차인에게 지급한 경우
따라서 질문처럼 임차인이 동의했다는 이유만으로 가입을 생략할 수 있는 경우는 첫 번째 예외입니다. 이때도 법에서 정한 금액 이하라는 요건이 함께 충족되어야 합니다. 그 금액은 제49조제7항제1호가 인용한 다른 법 조항에 정해져 있으며, 여기 제시된 자료만으로 구체적인 액수를 확인할 수는 없습니다.
일부 보증과 미가입 예외는 다릅니다
보증에 가입할 때 보증대상은 원칙적으로 임대보증금 전액입니다. 제49조제3항은 일부 금액만 보증대상으로 정할 수 있는 경우도 두지만, 그 경우에는 제3항 제1호~제5호의 요건을 모두 충족해야 합니다. 임차인의 동의는 그 요건 중 하나일 뿐이므로, 동의만으로 일부 보증이 가능해지는 것은 아닙니다.
미가입 예외와 일부 보증은 구별해야 합니다. 제7항은 일정한 경우 보증 가입 자체를 하지 않을 수 있게 하고, 제3항은 정해진 요건을 모두 갖춘 경우 보증대상액을 일부로 정할 수 있게 합니다.
가입 시점과 유지 기간
가입 의무가 있는 경우 가입 시점은 주택의 유형과 임대차계약 상태에 따라 달라집니다. 사용검사·사용승인 등의 신청일 이전에 임차인을 모집하면 모집일이 기준이 될 수 있습니다. 그 밖의 민간임대주택은 등록 신청일에 존속 중인 임대차계약이 있는지에 따라 등록 신청일 또는 등록 후 최초 임대차계약 개시일까지 가입해야 합니다.
가입한 보증은 임대사업자 등록 말소일까지 유지해야 합니다. 다만 말소일에 임대 중이면 임대차계약 종료일까지 유지해야 합니다.
정리하면, 임차인의 동의만으로는 미가입이 허용되지 않습니다. 보증금이 법에서 정한 금액 이하라는 요건까지 충족하는 등 제49조제7항의 예외 중 하나에 해당해야 합니다.
참고 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제49조제1항~제4항, 제7항
- 「주택임대차보호법」 제8조제3항
