세입자가 동의하면 임대사업자가 보증 가입을 안 해도 되나요?
원칙적으로는 아닙니다. 등록임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 합니다. 세입자의 동의만으로 이 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 임대하는 임대사업자에게 임대보증금 보증 가입 의무를 둡니다. 여기서 임대사업자에는 등록하려는 사람도 포함됩니다.
세입자 동의가 예외가 되는 경우
세입자가 “보증에 가입하지 않아도 된다”고 동의했다는 사실만으로는 부족합니다. 법 제49조제7항제1호의 예외가 적용되려면 다음 두 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하일 것
- 임차인이 임대보증금 보증에 가입하지 않는 데 동의할 것
두 조건을 함께 갖춘 경우에만 임대사업자는 보증에 가입하지 아니할 수 있습니다. 조문은 “가입하지 아니할 수 있다”고 정하고 있으므로, 세입자 동의만으로 당연히 가입 의무가 면제된다고 볼 수는 없습니다.
세입자가 별도 전세금 반환 보증에 가입한 경우
또 다른 예외도 있습니다. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하고, 임대사업자가 그 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우입니다.
따라서 세입자가 별도 보증에 가입했다는 사정만으로도 충분하지 않습니다. 임대사업자의 보증수수료 전액 지급까지 갖춰져야 합니다.
보증금 일부만 보증하는 데 동의한 경우는?
임차인이 일부 보증에 동의했다고 해서 곧바로 보증대상을 줄일 수 있는 것도 아닙니다.
원칙적으로 보증대상은 임대보증금 전액입니다. 다만 담보권이 세대별로 분리되어 있을 것, 선순위 제한물권·압류·가압류·가처분 등이 해소되어 있을 것, 전세권 설정 또는 대항요건과 확정일자를 갖췄을 것 등 법 제49조제3항의 요건을 모두 충족하고, 임차인의 동의까지 있는 경우에는 대통령령상 금액을 보증대상으로 할 수 있습니다. 임차인 동의는 여러 요건 중 하나일 뿐입니다.
가입과 유지 시점도 확인해야 합니다
보증 가입 시점은 주택 유형과 등록 당시 임대차계약 존재 여부에 따라 달라집니다. 사용검사·사용승인 등의 신청일 또는 그 전의 임차인 모집일, 민간임대주택 등록 신청일, 최초 임대차계약 개시일 등이 기준이 됩니다.
가입한 보증은 원칙적으로 임대사업자 등록 말소일까지 유지해야 합니다. 등록 말소일에 임대 중이면 해당 임대차계약이 종료되는 날까지 유지 대상입니다.
결국 세입자의 동의는 법이 정한 특정 예외의 한 요소일 수는 있어도, 일반적인 보증 가입 의무를 없애는 포괄적 동의는 아닙니다. 계약서에 동의 문구가 있더라도 보증금 기준과 법정 요건을 함께 확인해야 합니다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항, 제2항, 제3항, 제4항, 제7항
- 「주택임대차보호법」 제8조제3항
