세입자가 동의하면 임대사업자는 보증에 가입하지 않아도 되나요?
세입자의 동의만으로는 안 됩니다. 등록 임대사업자가 민간임대주택을 임대할 때에는 원칙적으로 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 법이 정한 가입 예외에 해당할 때에만 가입하지 않을 수 있습니다.
세입자의 동의가 필요한 예외는 두 요건을 함께 갖춰야 합니다.
- 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하일 것
- 세입자가 임대보증금 보증에 가입하지 않는 데 동의할 것
따라서 보증금이 그 기준을 넘는다면, 세입자가 동의했더라도 이 예외를 적용할 수 없습니다. 기준 금액의 구체적인 액수는 여기서 인용한 조문만으로는 확인할 수 없습니다.
동의와 관계없이 적용될 수 있는 다른 예외도 있습니다. 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하고, 그 사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수에 필요한 조치를 취한 경우, 또는 세입자가 보증회사 또는 이에 준하는 기관이 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하고, 임대사업자가 그 보증수수료를 세입자에게 전부 지급한 경우입니다. 각각 법에서 정한 요건을 갖춰야 합니다.
가입하지 않는 것과 일부 금액만 보증받는 것은 다릅니다. 보증에 가입할 때 보증대상은 원칙적으로 임대보증금 전액입니다. 일부 금액을 보증대상으로 하려면 세입자의 동의를 포함해 제49조제3항 각 호의 요건을 모두 충족해야 합니다. 일부보증에 동의했다는 이유만으로 보증 가입 자체를 생략할 수는 없습니다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항·제2항·제3항·제7항
- 「주택임대차보호법」 제8조제3항
